宁波日报记者张浩通讯员岳锦辉电梯坏了无人修、违建无人值守、消防通道被占……这种物业“顽疾”并不少见。修订后的《宁波市住宅小区物业管理条例》获批，有望成为解决各种物业弊病的“手术刀”，为宁波市物业精细化管理增添新的法制抓手。

住宅小区物业管理是反映基层治理体系和治理能力现代化水平的重要方面，也是全国人大代表和群众普遍关心的社会热点难点问题。

经过多轮专题论证、广泛征求意见、反复修改完善，8月31日，宁波市第十五届人民代表大会常务委员会第三十九次会议表决通过了修订后的《宁波市住宅小区物业管理条例》。宁波”。报省人大常委会批准后实施。条例对物业管理范围、业主自治、社区事务等进行了新的调整，重点明确物业管理区域、业主大会法律主体地位、社区相关事务公开等。 . 和谐温馨的家，提供有力的法律保障。

现行产权法规亟待修订 打造基层治理新格局

小区物业管理事关群众生活质量、城市安全运行和社会稳定。

1997年，宁波市人大常委会制定了《宁波市住宅小区物业管理条例》，分别于2001年和2009年修订和修订。现行规定自2010年1月1日起施行，对规范宁波市住宅小区物业管理活动，维护业主和物业服务公司的合法权益，提高生活质量和生活质量发挥了重要作用。住宅小区的居住环境。

然而宁波物业管理条例能耗公示，随着城镇化进程的加快和社会治理结构的不断优化，宁波物业服务覆盖面不断扩大，物业管理活动中出现了许多亟待解决的新情况、新问题。 . 物业管理问题成为公众和媒体关注的焦点。

“从物业管理矛盾纠纷的发生情况来看，当前住宅小区物业管理存在的问题主要表现在召开业主大会难、业主自主权相对较弱、部分小区物业管理不善等问题。社区业主委员会不履行职责，违法履行职责，以及物业服务收费，物业内各类公用资金的使用和管理不透明、不规范。”委员肖子策说。市人大常委会委员、法制行业委员会副主任。

去年，市人大常委会有关工作委员会牵头的立法调研组发现，城市基层治理的诸多难点和痛点在于社区物业管理。对管理的理解还停留在对“物”和“业”的管理上，还没有上升到城市基层治理的层面。宁波一个社区平均管理着2到5个住宅小区，住户从几千到几万不等。社区党委（党总支、党支部）作为基层党组织，基层社会治理任务繁重。指导、支持和协调作用有待提高。

党的十九届四中全会明确提出，坚持和完善共建、共治、共享的社会治理体系。此次条例的全面修订，是要将物业管理从单纯的“物”“业”管理转变为“社会基层治理”的重要组成部分。图案。

市人大常委会法制工作委员会有关负责人表示，为使规定与民法典等上级法律和国家有关政策相一致，解决物业管理问题，创建社会基层治理新格局，提高业主自主权，提升物业管理服务水平建设和谐宜居小区，需要在总结提炼实践经验的基础上，对现行法规进行修订宁波物业管理.

推动立法研究，高标准起草开放立法，汇聚舆论和智慧

2019年，市人大常委会将《宁波市住宅小区物业管理条例（修订）》列为立法研究项目。2020年，市人大常委会根据调查情况和群众呼声，将条例（修订）列为立法审查项目，成立由常委会副主任李倩牵头的立法起草小组市人大代表、市人大副市长沉敏。“双组长”工作机制，高标准推进立法研究和起草工作。

去年10月和今年4月，市十五届人大常委会第三十三次、第三十七次会议两次审议了条例（修订稿）。为坚持民主立法，打开立法大门，进一步凝聚舆论和智慧，切实提高法规修订质量，市人大常委会有关工作机构广泛征求市有关部门、各单位、区、县（市）人大常委会、基层立法联络点。和其他意见。先后组织召开20余场座谈会，听取有关部门、乡镇街道、物业服务企业、业主等意见

为更广泛地听取基层意见，11月下旬至12月中旬，市人大常委会组织30批市领导干部代表带队到人大代表联络站去年开展主题接待活动，征求意见建议，接待市人大代表。129人，164名群众代表，收到意见建议719条。

宁波市人大常委会有关工作机构借助永派APP、宁波人大微信公众号、基层联络点等开展线上线下问卷调查，共回收有效问卷2743份。

此次修订中，意见比较集中的物业管理区域划分和调整的条件和程序不明确，业主大会和业主委员会的召集和设立困难，运作不规范，收支与物业服务相关的不公开透明，物业服务企业服务质量参差不齐等问题得到充分论证和规范明确，增强了法规的可操作性。同时，在坚持与民法典等上级法律及国家相关政策相一致的同时，注重体现宁波特色，落实“党建带头”、“阳光物业”的实践。宁波物业管理“物业服务项目红黑名单”。通过这次修订，经验得到了巩固。

聚焦破解物业管理难点痛点，从七方面解读法规修订亮点

从物业管理矛盾纠纷的发生情况来看，目前住宅小区物业管理存在的问题主要表现在难以召开业主大会，业主自治能力较弱；一些社区业主委员会不履行职责，违法履行职责。业主对业主委员会和物业管理公司没有有效的监督方式，业主、业主委员会和物业管理公司之间没有有效的沟通机制；物业服务费的管理和物业中各项公用资金的使用和管理不透明、不规范。

为进一步明确物业管理中的各种法律关系，明确各方的权利、义务和责任，为解决实际问题提供有效的法律保障，修订后的条例主要制定了以下重要内容：

一是发挥党建引领作用，提升物业管理社会效应。党建领导是增强物业管理凝聚力和实效性的重要保障。条例将物业管理纳入基层治理范围，并规定“在建立健全社区党组织、居（村）委会、业主委员会、物业服务公司、业主领导下，还规定社区党组织参与筹备业主大会、推荐和遴选业主委员会人选、召集业主委员会、换届选举业主委员会的具体职责。

二是完善物业管理矛盾纠纷化解机制。《条例》将物业管理矛盾纠纷纳入基层社会矛盾纠纷化解工作体系，对基层政府和有关主管部门受理、调解、解决各类纠纷的责任和渠道作出了具体明确的规定。物业管理中的冲突和纠纷。

三是物业管理区域的确定。申请住宅建设工程规划许可证时，建设单位应当向区、县（市）物业管理部门申请划定物业管理区域。区、县（市）物业管理部门应当自收到申请之日起30日内，会同自然资源和规划部门、镇（乡）人民政府、街道办事处，根据居住区建设用地和共用设施设备的范围。配置、建筑规模、社区建设等因素确定。划分确定的物业管理区域一般不调整，但在实践中需要分工和合并。条例规定了物业管理区域的分立和合并的条件和程序。

四是推进业主自治。完善业主自治机制是提高业主自治能力和物业管理水平的客观需要。条例对业主共同决定的事项、业主会议的筹备和召集方式、业主委员会的组成及其职责的履行、业主委员会成员的职责进行了规定。业主委员会的终止、换届选举、业主委员会及其成员的违法行为的监督和责任等，都作出了具体明确的规定。业主使用”，为加强业主对共同资金使用管理的监督，

五是加强对业主共有资金使用的监管。业主共同资金在物业管理区域的使用是业主共同关心的问题，也是物业矛盾纠纷较为集中的问题。为确保公有资金按照业主大会的决定使用和管理，保障业主对资金使用的监督权，本条例规定了业主公有资金的收支明细。物业管理区域内各公用部位的营业收入、共用设施设备使用等资金，应每年定期在物业管理区域内的公共信息布告栏等显着位置向全体业主公示.

六是专项维修资金的设立和使用管理。《条例》对专项维修资金的存放、筹集、日常管理和使用作出了全面规定。条例规定，业主大会可以决定专项维修资金由区、县（市）设立的专项维修资金管理机构管理，也可以单独管理。专项维修资金按照业主大会的决定使用。同时，为确保专项维修资金能够及时用于紧急情况和日常维修需要，条例还规定了应急储备金和年度日常小额维修资金的使用。

七是执法进社区。条例规定，市政府应当建立住房建设、自然资源与规划、公安、消防、综合执法、人防、市场监管、生态环境等部门的执法责任清单制度。社会上的各种违法活动。

如何解决这些房地产问题？

业主最关心的房产问题是什么？刚刚表决通过的《宁波市住宅小区物业管理条例》有哪些规定？如何解决这些问题？

1.住宅分租，团租迹象再现

案例江北区某社区400多户。长期以来，社区的团租问题一直存在。近期，一些装修团队在小区租用叠层、梯田的白屋，分批出租。

法规相关条款

第六十一条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）违反法律、法规和设计要求，破坏房屋结构，危及房屋使用安全的；

（二）非法改变物业规划用途，违建超标建筑物、构筑物、檐篷，非法改建房屋外立面，开外墙门窗，改排水以及烟管等，未使用规划设计的空调室外机平台挂在空调室外机外墙上；

（八）出租房屋、车棚等违规经营活动；

2.老物业管理公司退出管理时的“蓄意破坏”

案例 鄞州区某小区业主对旧物业管理公司的管理不满，选择新物业管理公司管理小区。

法规相关条款

第五十九条 物业服务合同终止时，原物业服务企业不得有下列行为：

（三）故意损坏或阻碍新入职物业服务企业使用物业的共用部分、共用设施设备等；

第九十四条 违反本条例第五十八条第一款至第四项、第五十九条规定的，由区、县（市）物业管理部门责令物业服务企业限期改正；违反规定收取物业服务，逾期不改正的，处5万元以上10万元以下罚款；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予处罚；造成损害的，应当依法给予赔偿。

3.专项维修基金激活困难

案例 北仑区一居民楼外墙平台见水渗水，墙皮脱落，导致室内飘窗顶部有霉斑，墙皮脱落。

法规相关条款

第七十一条 物业管理区域应当按照国家和省规定的第一期专项维修资金存入总额的比例建立应急储备金。物业公用部分有下列情形之一，共用设施设备需要立即维修的，物业服务企业或相关业主提出建议，可直接从应急处调拨经业主委员会或居（村）委会审核后保留：

（一）消防、排水管道及相关设施设备严重失效；

（四）屋顶、露台、外墙漏水严重，影响正常使用。

4.旧物业企业交接，垃圾无人看管

案例 海曙区某小区刚换了新的物管公司，老物管公司留下大量垃圾没有清理干净，绿化带和大件货场堆放了很多垃圾，清理了几个月。

法规相关条款

第五十九条 物业服务合同终止时，原物业服务企业不得有下列行为：

（四）在办理物业服务交接手续期间或物业服务合同终止前停止提供物业服务；

5.占用业主公共区域、人防车位等。

案例 为节省人工成本，架空地板建成房间供员工居住，同时还发生了火灾。这个架空楼层属于业主共享区域，物业公司允许员工在不通知业主的情况下居住。还有一家社区物业公司，在人防停车位建了一个临时垃圾房近三年。没有通风，没有排污设施，地板上到处都是垃圾，油腻腻的，脏兮兮的。

法规相关条款

第六十一条 物业管理区域内禁止下列行为：

（三）擅自占用、堵塞、关闭疏散通道、安全出口、消防车通道，长期占用物业公用部位堆放物品、停放车辆；

（四）擅自占用物业的公用部分和公用设施设备经营；