随着我国节能工作的推进，在建筑节能方面，先行者开始将注意力从建设转向运营。

“今年除了继续要求新开业的万达广场和万达酒店获得绿色建筑评价标志外，我们还将在运营管理中注重节能。” 大连万达商业地产有限公司副总裁赖建炎在建筑及建筑节能会议上公开发言。

如何操作节能？ 深圳市建筑科学研究院院长叶青深有体会。 研究所曾为国家工程调研过500多座建筑的分项测量和监测系统。 叶青表示，智能工具和监控平台应该为人服务。 如果系统设计和管理思路不符合节能的本质，智能工具往往会空置，很多楼宇的智能平台设计也是空置的。

正因如此，万达集团开发了智能化管理系统，以提升自身的管理效率和运营质量。

注重节能

转向运营节能

以2014年成为全球最大的房地产控股公司为目标，万达的工作重心从开发建设转向运营管理，节能工作的重心也从“绿色设计”转向“绿色运营”。 截至2013年底，万达集团114个项目获得绿色建筑设计认证，48个项目获得运营认证。 2014年计划完成60个设计认证项目和17个万达广场申请运营认证。

因此，未来万达商业地产面临的问题是如何管理数百个项目。 “商业楼宇由于业务管理的需要，机电系统通常有十几个。现在大部分商业楼宇的机电系统都分散在不同的机房，由不同的厂家提供，管理难度大有效率的。” 万达商业规划研究院机电研究所所长张玉峰介绍，万达集团希望有一个平台管控体系，提升管理效率和运营质量。

两年前，万达集团高层提出一键管控的科技理念，提升万达的管理水平。 2012年，万达规划院、万达商管总部、万达信息（、股吧）中心等十余个部门合力，以需求为导向进行了一年的研发。 经过2013年3个新试点的实践，研发出慧云智能管理系统（以下简称“慧云系统”），由万达集团董事长王健林亲自命名。

慧云系统将消防管理、安全管理、设备管理、运营管理、节能管理五大类16个弱电系统集成到一个软件平台，通过2万多个信息点对万达广场进行消防管理。 管理、安全管理、运营管理、节能管理、物业管理人员一键操作即可。

在节能管理方面，慧云系统根据全国五大气候带不同季节、不同日期、不同时间段的运行参数，通过300多个点自动调节温度、湿度和二氧化碳。 自定义场景模式转换，如夜景灯光管理，分为工作日、周末、节日、重大节日，按照开放时间划分为多个时间段，避免能源浪费。

挖掘节能潜力还包括机电设备。 张玉峰表示，机电系统设计是基于典型设计数据和满足最高需求的配置。 设备产能过剩，大部分时间都在部分负荷运行。 如何充分利用设备容量来节约能源是慧云系统开发的前提思路之一。

2012年8月至2013年7月，利用能源管理系统对19个万达广场的平均用电量进行分析，发现购物中心冷站能耗占比最大，达到32%。 “采取对策，通过冷水机组群控冷站挖掘节能潜力。” 万达商业规划研究院副院长方伟说。

赖建炎指出，万达慧云系统在2013年试点后已得到广泛应用，未来计划投资10亿元以上，完成新开业和开业的万达广场的系统建设和改造。

在2013年的年会上，王健林对慧云系统进行了三大改进：安全级别大幅提升、节能级别大幅提升、管理水平大幅提升。

未来，对于万达广场、万达百货、万达酒店等物业，万达希望每年节能2%~3%。

大数据

运营节能潜力

在叶青看来，商业建筑的绿色节能已经不是公司的事情了。 未来，必须通过市场化手段来节能减排。 叶青解释说，现在有工业碳交易，以后会进入建筑碳交易。 核心是配额标准。 未来，商业建筑的节能价值不仅会节省运营成本、保证舒适度，还将进入碳金融领域。

商业建筑能耗如何控制？ 中建院上海分院绿色建筑与生态城市中心技术总监唐敏认为商业能耗管理，总量控制要弱化，商场经营模式不同。 可以细化每个区域和品类的指标，比如万元营业额能耗成本占比、公共区域单位建筑面积照明耗电量、可比单位建筑年综合能耗等 唐敏在调研过程中，感触最深的是如何实现节能目标与管理模式有关。 他调研的商业建筑节能工作涉及到多方利益相关者，缺乏独立第三方的全过程节能监管。

万达的绿色节能工作不仅写入了系统，还纳入了万达项目建设的计算机智能管控系统。 其规划的模块系统将于2010年开发上线，整合从退市到开市的全流程，变成325个节点，黄灯预警、绿灯通过、红灯处罚。 其中，2个为绿色节能认证控制节点，12个节点与慧云系统相关。

叶青、唐敏等人更强调智能化控制，不仅采集水量、电量等能源消耗数据，还采集人的行为大数据，从而在建筑上实现设计导向的突破设计阶段。 “在实时监测阶段，挖掘人类活动与能源消耗之间的关系是大数据突破的方向。” 叶青说道。

张玉峰表示，慧云系统满足大数据分析的功能。 据悉，慧云系统提供定期运行数据记录。 企业人员可以定期分析数据，关注能耗数据与客流、设备系统运行参数、天气变化的关系，掌握能耗变化规律。

调查研究表明，通过管理措施，商业建筑最多可节能30%，酒店在日常管理中可节能10%～15%。 如果对能源消耗和人类活动进行数据分析，可以节省20%以上的能源。

一、上半年大额商业交易持续活跃

去年以来，低效楼盘在股市的“买入、改造、退出”成为国内外资本投资热潮。 随着中国商业地产存量时代的到来，商业项目的并购交易逐年活跃，外资的进入加速了交易热潮。

据不完全统计，截至2019年6月30日，中国大陆并购商业地产项目共17起（含纯商业、商业办公、商住项目，不含纯写字楼等物业），并购金额达交易金额超970亿元。 17宗并购案均发生在一线及新一线城市，其中7家并购方为外资企业，涉案金额近300亿元。 其中包括黑石集团、领汇、合众集团、加拿大、新加坡吉宝等知名外资基金。

越来越多的外资保险、养老基金、主权财富基金等境外长期基金开始投资房地产私募股权基金或直接投资，加快了投资中国的步伐。 这些基金积极寻找具有一线城市老旧物业盘活、价值提升、资产退出等“非标项目综合管理能力”的特色服务商。 通过低成本转型赋能，更灵活、更高价值的资产退出方案。

2、办公伙伴搭建新工作方式平台，资产管理模式再次升级

作为国内首个“新办公平台”的打造者，伴伴专注于打造办公生态圈，提升办公资产价值。 凭借其全流程资产管理平台，包括丰富的项目研判、投资、定位、转型、溢价提升、科技赋能等交易能力，成为房地产基金资产管理的最佳合作伙伴。

2018年以来，办公室合伙人在资产管理领域持续发力，先后与汉通资本、鼎益投资、凯瑞办公、高汇等国内外知名地产基金和新锐基金达成项目合作资本、鹏力集团。 成功管理十余项资产管理标杆项目。 2019年9月，办公合伙人主办“存量地产时代：核心城市资产管理新趋势”沙龙，亚腾亚腾集团、普洛斯、高禾资本、启诚投资、ACR安石资产、东海资本、轩宇基金将共同探讨资产管理的未来，深入分析未来核心城市办公资产管理的发展趋势、机遇与挑战、创新应用与解决方案。

合作伙伴自主研发的全流程资产管理，在传统资产管理模式的基础上，结合合作伙伴40多个空间的运营数据，加入智慧建筑AIoT解决方案，包括覆盖全周期资产管理的技术体系。项目管理，并应用于全场景、全链条的专业建筑资产增值策略。 总之，智能科技驱动楼宇资产管理能力全面升级，显着提升资产管理效率。

三六个经典案例，解读资产管理全流程

（1）改造速度： 中山万博写字楼-淮海路商圈“45天”城市更新。

中山万博项目是上海淮海路商圈城市更新的“速度典范”。 该项目由顶级私人房地产投资和资产管理公司鹏力集团（ Group）从黑石手中收购。 办公合伙人提供科技资产管理转型、价值提升等专业服务，以“45天”的项目转型时间重新定义智慧城市更新。 如何平衡速度和质量。 写字楼合伙人与鹏力于今年3月底首次会面，5月达成战略签约，8月底竣工，9月底入住率达60%以上。 该项目见证了 在新型办公资产管理领域全产业链的综合能力！

（2）招商速度：板板汇林广场四化写字楼——大型项目，第五个月入驻率超90%

作为苏州目前单体体量最大的智慧新办公空间——斑斑慧林广场四化办公空间是今年6月中旬开业的1010工位大型项目。 开业第4个月，入住率达到80%，第5个月，入住率突破90%。 该项目是办公合伙人与思华资本在苏州市场开发定制的首个资产管理项目。 旨在打造苏州乃至苏州领先的新型办公模式，推动苏州办公模式全新智能升级。

（3）产品品质： 耀江国际写字楼项目——北外滩首个“智慧城市更新基金”项目。

2018年6月， 积极与新加坡城市发展集团合作，设立30亿元的“智慧城市更新基金”。 同年9月， 耀江国际写字楼——正式入驻，成为基金首个存量改造项目。 耀江国际原为一家船公司自用办公，共8层，面积近4000平方米。 后来被新加坡城市发展集团收购。 项目集成多项自主研发的技术系统，如智能“大同行”产品、超级会议室-Smart SMR、“人真”人脸识别物联网管理系统、“智能座椅”产品、能源管理及检测工具等. 多种技术系统集成。 项目周边写字楼租金4元/平方米/天，改造后项目相当于租金价格7元/平方米/天，整体空间节能50%消耗和近70%的人工成本。

（4）运营品质：新加坡共和大厦——新加坡顶级智能建筑和最大的华人社区。

2018年5月，写字楼合伙人正式进军海外，与新加坡本土最大房地产开发商之一新加坡城市发展集团合作的新加坡共和大厦（1-7层，约6000平方米）正式落成手术。 新加坡最大的共享办公空间和最受欢迎的华人社区，荣获2019年新加坡最佳办公空间大奖。 该项目的客户包括新加坡中华总商会、新加坡中国企业协会、中国移动、中国东方航空、汇丰银行、花旗银行、大华银行、星展银行、华侨银行、AIA、Grab、GIC等其他协会、机构和跨国公司。

改造前项目为三菱东京银行办公中心，采用传统办公模式，租金仅为8新元/平方英尺/月。 写字楼合伙人接手装修运营后，租金攀升至18新元/平方英尺/月，项目目前出租率超过90%。

2019年9月，办公伙伴还为共和大厦整栋大楼定制了智能楼宇手机软件，实现大楼的通用门禁系统、访客邀请、停车系统、内部空间会议管理系统、物业管理系统的设施应用、楼内点餐等功能。

（5）资产增值：办公室合伙人中关村悦来大厦项目——资产估值提升35%，引爆地产资管圈。

中关村悦来大厦项目（约7800平方米）荣获2018年资管新势力-优秀案例奖。 京瑞控股旗下 与凯瑞办公的强强联手，成功从闲置商业会所综合体转型为智慧办公新空间。 从闲置物业到开业前锁定80%客户，第二个月实现盈利，开业100天内全部出租，整体资产从装修前3.2亿增至装修后4.32亿，资产估值增长约35 %，并已形成资产包，发行类REITs，并收到上交所不反对函。 从悦来的整个资产管理流程来看，从签订SPA到满租，280天内，实现了100%的入住率，实现了效率与速度的完美结合，是资产的完美结合管理和城市更新。

（6）退出速度：北京上地NEO项目——存量资产升级，8个月内资产退出。

北京上地NEO（单体建筑，约6000平方米）是伴伴与汉通资本共同打造的城市更新项目，可以说是伴伴首个全资管理的项目。 8月，吉宝置业中国收购了上地NEO的全部资产，办公合伙人进一步“从幕后走向台前”。 今年3月，瀚通资本与合作方签约，合作方负责项目从前期调研、市场定位、设计策划、施工工程，到后期项目验收、招商引资的全过程管理和实施, 操作和维护。 从韩通资本的投资开始，不到一年的时间，资产迅速退出。 据介绍，这座单体建筑将成为一家新的互联网公司在北京的另一处办公场所。

4.“小而美”办公资产科技资产管理的提升途径

据统计，在2018年的大宗交易中，成交额在10亿以内的“小而美”、“流动性强”的楼盘最受投资者青睐。 截至目前， 与基金共创的12个资产管理项目，大部分面积在3000-20000平方米，这也让 在“小而美”的升级改造方面尤为精通办公资产。 项目涵盖超甲级写字楼、乙级写字楼、闲置旧楼等不同品质的楼宇资产。

未来，房地产私募基金将在中国房地产市场发挥重要作用。 合伙人将与国内外房地产基金深度合作中山能耗管理系统定制公司，不仅深度参与“管理”全链条，还能获得资产增值后的退出收益，资产管理能力进一步进阶升级。 办公合伙人将借助资本力量，撬动存量资产大规模升级，推动智慧城市发展。

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