本报记者李蓓蓓上海报道

11月2日，以“回归、进化、创新”为主题，由视点主办、华夏时报协办的2022视点商业年会在上海召开。

会上，万物良CEO叶士元在《“双碳”战略下商企物业服务的演进战略》主旨演讲中指出，建筑业一直是碳排放大户，能源商业建筑的节能减排是实现“ Reach”的关键。峰，碳中和”起到了举足轻重的作用。

“物业方是物业管理的实际操作者，也是能源管理和使用的最后一公里，只有把握好这最后一公里，才能真正实现能源消耗管理，从而实现节能降耗。” 叶士元认为，随着商业、企业客户的需求越来越丰富，物业管理也必须转变思维，从管理思维转变为运营思维，从物业管理的空间管理转变为与一些特色服务的融合，以满足客户对空间环境、节能环保、投资回报等方面的需求。在提升物业项目美誉度的同时，也实现了保值增值，

商业地产市场出现三个“热词”

“万物两行”是万物云旗下商写物业服务子品牌。2020年1月由万物云与戴德梁行整合而成。目前，万物良行作为商业地产及设施管理服务商能耗管理，为中国149个城市的1140多个商业项目提供专业服务。

叶士元指出，双碳、存量、新经济成为当前商业地产市场的热词。

2020年以来，“碳达峰、碳中和”上升为国家战略，建筑业始终是碳排放的主要贡献者。据万物粮行统计，2019年，全国建筑全生命周期碳排放量几乎占全国总碳排放量的一半，“尤其是商业建筑，其碳排放强度几乎是住宅建筑的两倍” 此外，建筑在运营阶段的碳排放量占近一半，几乎占整个生命周期的一半。叶世元总结说，商业建筑的节能减排对“碳达峰与碳中和”具有决定性作用。

众所周知，房地产行业已经从规模化开发时代进入了“存量时代”。今年1-5月，国家开发投资同比下降8%，开工面积下降近30%。

相比之下，商业地产项目销售面积在此期间增长了11.5%。叶世元解释说，商业地产成交量大的主要原因是部分企业为缓解资金压力，选择出售物业资产，尤其是优质物业资产。“如何通过精细化运营提升物业价值，已经成为股市时代的一个新话题，一个非常重要的话题，也是一个热门话题。” 叶世远说道。

存量时代，虽然诸多行业受到国内外复杂形势的冲击，但包括互联网行业、TMT、大健康在内的行业依然保持着高速发展势头。

叶世元强调，要看到，新兴产业意味着更具体的需求。在以TMT行业为主导的新兴产业中，对办公的需求与以往大不相同，需求更高、更细、更细。

把握能源管理“最后一公里”

在叶世元看来，在商业和企业服务方面，新思维需要从管理思维向商业思维转变，从物业管理空间管理的整合，包括一些特色服务，以满足客户对空间环境的要求。 、节能和绿色，包括投资回报，以提升物业项目的美誉度，实现增值和保值，实现客户可持续发展的目标。

万物两行将商业和企业客户分为三类：关注入住率、资产价值、市场回报的A端客户（资产所有者）；注重降本增效的B端客户（企业客户）；关注空间环境和服务体验C端客户（员工），围绕不同主体需求演进升级业务服务。

其中，A端客户为不动产资产所有者，其对资产长期保值增值的需求不变。

叶士元表示，由于建筑生命周期较长，需要从项目设计、建设和运营中融入低碳理念。的专业建议，以及空间优化、筹建期间的成本预算等，最终进入实际交付后的长期运营阶段。

叶世元还强调，万物梁银行注意到，商业地产抵押贷款的绿色证券正逐渐向绿色倾斜。2021年，包括可持续建筑在内的绿色建筑被纳入绿色债券的支持范围。绿色CMBS期限长，利率低，资金使用灵活。不仅得到了政策的支持，在市场上也很受欢迎。“绿色建筑在绿色债券领域有很大的发展空间，”他说。

叶士元以上海万科天空城为例。这是虹桥商务区首个TOD项目。由于其体量大，对能源的需求量大，因此非常注重成本控制。万物粮行对这座建筑采用“移峰填谷”的模式，即在平谷期完成冷冻和制冰，在高峰期释放这部分电力，从而降低成本和在不影响整体体验的情况下提高效率。

对于需要降本增效的B端客户，叶世元认为，不同业态的商业空间项目都有减碳的可能：比如在产业园区的设计和建设阶段，物业应该介入进步。进入低碳经营理念；在运营阶段，需要引入智能化平台，构建综合能源管理系统，在保证园区安全的前提下实现低碳运营。

同时，叶世元强调，低碳管理需要贯穿于高科技设施的运行维护，如空调、照明、安防系统等，这些设备消耗大量能源，存在大量的能源消耗。日常运营中的碳减排空间。针对B端客户，万物粮行通过数字化、精细化管理方式、大数据监控、高耗能设备改造等方式，帮助其实现节能降耗。

C端客户是随着职场新人“Z世代”而形成的。这群人有非常鲜明的特点：他们加班熬夜，需要更健康舒适的环境，对空间环境和服务体验有更高的要求。

叶世元指出，从办公体验来看，万物良行认为，首先要满足Z世代员工对空气质量的需求，包括对周围环境的需求。遵循这一思路，基于WELL理念，万物两行实施了一些改善空间环境的措施。在全国不同的办公环境中，公司服务团队每小时检测环境温度，不断调节温度，定期清洁新风设备。确保舒适、健康和节能。

“我们的最终目标是让建筑能够自动学习，与人互动，并随着组织环境，包括人的发展，积极响应人的需求。” 叶士元总结道：“最终实现物联网，物联网，包括智能互联网，也将实现环境、资产和人的和谐统一。”

叶世元（万物粮行CEO）：大家好，我是万物良行的叶世元。其实这里的每一个人我都很熟悉。今年是我第三年参加这个年会了，今天很荣幸能第一个出来和大家分享。我非常激动。坦白说，今年这个时候，我是第一个到现场参会的。这方面的观点还是很好的，现场有很多同行朋友，媒体朋友，支持我们房地产领域的。，很高兴开始我的话题。

首先，我认为双碳是今年的热门话题。今天想和大家聊聊这个话题。在双碳策略下，我们发现有一些进化和迭代。我们统计了过去一年媒体报道的一些高频词，很多词都和这个行业息息相关。

就从几个媒体热词来介绍今天的分享吧。

首先，从2020年开始，“碳达峰与碳中和”上升为国家战略，是我们讨论的第一个热词。建筑业一直是碳排放的主要贡献者。据我们统计，2019年，全国建筑全生命周期的碳排放几乎占全国碳排放总量的一半。其中，尤其是商业建筑，其碳排放量几乎是住宅建筑的两倍。此外，建筑在运营阶段的碳排放量占近一半，几乎占整个生命周期的一半。我们认为，商业建筑的节能减排对“碳达峰与碳中和”具有重要作用。

第二个热词是存量时代。众所周知，房地产行业从大开放进入了存量时代。这已经成为业界的共识，也是今天发布会的主题。首先，让我们来看一些数据。今年发生了很大的变化。今年1-5月，全国开发投资同比下降8%。你不应该感到惊讶。在建面积下降近30%。相反，销售面积增加了11.5%。商业地产大宗交易的原因大家都很清楚。一些商业公司希望减轻财务压力。他们选择出售，尤其是优质房产。资产，因为只有优质的资产才能卖出好价钱，缓解资金压力。因此，结果就是我们现在如何通过这种精细化操作来提高属性的价值。这已经成为存量时代的一个新话题，一个非常重要的话题，一个热门话题。

第三个词是新经济。近年来，国内外形势非常复杂，很多行业都受到了影响。相信大家都知道，尤其是教育和旅游领域。许多行业不属于这个领域。简单的。反之，也有一些行业发展势头很好，比如互联网行业、TMT、大健康等。那么让我们看一下数据。今年一季度，最大的租赁行业是商务服务业，占比50%，其次是TMT行业和互联网行业。所以在右图中大家可以看到，一些知名企业在过去的一年里，在互联网行业的土地收购案例很多，比如京东在北京、深圳、上海的交易。所以，

总结完这三个词，我们再来看看业务服务的新思路。传统服务从物业管理向物业运营转型，主要是思维的转变。物业服务的逻辑要从管理思维向商业思维转变。整合物业管理的空间管理，包括一些特色服务，满足客户对空间环境、节能、绿色，包括投资回报等方面的需求，提升物业项目的美誉度，同时实现增值保值。客户的可持续发展目标。

商业和企业空间中有许多服务对象。我们如何围绕这些空间的不同主要需求发展和升级我们的服务？我们把客户分为三个部分，一个是A端，也就是我们熟悉的客户。他们更看重入住率，包括资产价值和市场回报率。B端客户非常关心降本增效。对体验的要求更高，包括空间是否舒适，环境是否健康等等。为了实现资产的可持续运营，包括服务体验的提升，我们推出了我们的服务，并用短视频解释了我们的做法。

刚才我们提到，A端客户，即物业资产的所有者，对资产的长期保值增值有着持续不断的需求。建筑物的生命周期很长。从前置资产的角度，从业主和管理者的角度参与，从项目的设计、建设和运营，开始进入低碳理念。有必要从早期进行干预。我们帮助客户改进项目设计，提出绿色运营，包括对设施设备运维的专业意见，优化空间，然后是筹备期的预算，包括营销培训。终于到了实际交付后的长线运营阶段。在这里分享一个我们的案例。

这就是上海万科天空城，应该是虹桥商务区第一个TOD项目。今年4月开始服务，提供了很多报告，为这个项目的绿色运营打下了很好的基础。这个项目规模比较大，耗费的能源也比较多，同时也很注重成本的控制。因此，我们采取的措施之一就是建议项目采用移峰填谷的模式，即利用平谷时间完成冷冻制冰。随着这种力量的释放，在不影响整体体验的情况下，还可以降低成本，提高效率。最后我们也帮助这个项目获得了金级认证。

这里我们提到这个绿色债券。我们在绿色建筑的绿色债券领域有非常非常大的发展空间。2021年，包括可持续建筑在内的绿色建筑被纳入绿色债券的支持范围。我们关注的是，商业地产抵押贷款的绿色证券正逐渐向绿色倾斜。绿色CMBS期限长，利率低能耗管理，资金使用灵活。不仅得到了政策的支持，在市场上也很受欢迎。

接下来说说B端客户。当前，B端客户迫切需要降本增效。对于B端客户，我们有很好的解决方案。不同业态的商业和企业太空项目都有其减碳的可能性。比如在这个产业园区，低碳产业园区的建设贯穿于园区的全生命周期。在设计和施工阶段，物业管理应提前介入，输入低碳运营理念。在运营阶段，我们将引入这个智能平台。，构建完善的能源管理体系，在确保园区安全的前提下低碳运营。

低碳管理也需要贯穿于高科技设施的运行和维护。我们知道空调、照明和安全系统都是主要的能源消耗者。在日常运营中，有很大的减碳空间。B端途径是通过数字化精细化管理方式、大数据监控、高耗能设备改造等方式实现节能降耗。物业方是物业管理的实际操作者，也是能源管理和使用的最后一公里。只有把握好这最后一公里，才能真正实现能源消耗管理，从而实现节能降耗。

根据我们的调研，我们80%的客户都有能源管理服务需求。具体来说，这些需求就是他的项目绿色节能改造，从而找到可以优化的大耗能用户，有针对性地提出专业的整改方案。其实大家都知道，从2021年开始，全球能源价格将大幅上涨，而且开始涨到不可思议。气候市场方面，2023年外送电价将大幅上涨，大部分商业项目的购电成本将继续上涨。因此，这方面的影响需要通过性能的低碳化来实现。

以下为C端客户。这里的关键是他们对空间环境和服务体验有更高的要求。现在，我们已经说过Z世代已经是职场新军了。他们有很多鲜明的特点，比如996，加班熬夜很普遍。他们因为长时间加班而熬夜。他们需要一个健康舒适的环境，他们希望被人看到和重视。从需求金字塔的角度，包括影响办公的体验维度，我们认为首先要满足这些Z世代员工对空气质量，包括周围环境的需求。遵循这样的思路，基于WELL的理念，我们开展了一些改善空间环境的措施。简单的说，我们在全国各地的不同工作场所。我们的服务团队，尤其是环境温度，每小时测量一次，确保温度稳定。舒适，定期调节温度，并加强它，确保定期清洁新风设备，我们才能健康节能。

同时，我们在宣传方面也做了一些努力。2020年至今，我们连续三年成为地球一小时主办方的官方合作推广伙伴。三年来，我们实际上联合了近200个项目参加了这个活动。如此一来，可节电30000多度，减碳20多吨。我们的最终目标是让建筑随着组织的环境，包括人的发展，自动学习，与人互动，主动响应人的需求，最终实现数字连接，物联网，包括智能连接，以及环境、资产和人的和谐统一。

以上就是我今天的分享。我非常感谢他们宝贵的时间。希望在不久的将来能有更多的机会与大家交流和探讨。谢谢你们。