《湖州市物业管理条例（草案）》已经第八届市人大常委会第三十一次会议审议通过。现将条例草案公布，征求社会各界意见。希望各机关、团体、企事业单位、公民和新闻机构关注和关心。如有修改，请于2020年11月22日前向湖州市人大常委会法制工作委员会办公室报告（邮寄地址：湖州市人皇山路行政中心4号楼；邮编: ; 传真: ; 电话: ; 电子邮件:)。

第 1 章一般规则

第一条【立法目的和依据】为规范物业管理活动，维护业主和物业服务公司的合法权益，推进社区治理现代化，营造优美宜居环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条【适用范围】本规定适用于本市行政区域内的住宅物业管理活动。

本条例所称物业管理，是指业主对物业管理区域内的房屋、配套设施设备及相关设施进行维修、保养、管理、维护环境卫生及相关秩序的活动。选址、聘用物业服务企业。

第三条【管理原则】物业管理遵循党建、以人为本、业主自治、专业服务、政府监督、共建共治共享的原则。

第四条【政府职责】市和区县人民政府应当加强对物业管理的领导，将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和基层治理体系，推进物业管理规范化、市场化.

第五条【部门职责】市住房和城乡建设主管部门（以下简称物业管理部门）负责本行政区域内物业管理活动的指导、监督和管理，制定相关政策。为物业管理活动，发布物业服务水平标准，指导物业协会开展行业自律等工作。

区（县）物业管理部门负责辖区内物业管理活动的监督管理，会同街道办事处、乡（镇）人民政府定期对业主委员会成员进行培训。 ，指导街道办事处、乡（镇）人民政府开展相关工作。

发展改革、财政、公安、自然资源和规划、生态环境、市场监督管理、综合行政执法、应急管理、人防、消防救援等部门要共同监督和管理按照各自职责管理物业管理工作。

第六条【基本职责】街道办事处、乡（镇）人民政府负责指导业主大会的设立和业主委员会的产生，协助物业管理部门对日常活动进行监督。业主大会和业主委员会，把物业管理作为基层治理的重要内容，协调好物业管理、社区治理和社区建设的关系，调解化解物业管理的矛盾纠纷。

居（村）委会协助街道办事处、乡（镇）人民政府做好物业管理工作。

第七条【党建指导】居（村）委会、业主委员会、物业服务公司应当在社区、村党组织的领导下，建立健全物业管理协调联动机制，推动建设和谐物业管理。

第八条【执法进社区】物业管理部门和公安、综合行政执法、消防救援等部门应当在物业管理区域显着位置公布投诉举报受理办法，并及时受理业主及相关单位的投诉和举报，依法对物业管理区域内乱扔物品、停放车辆、堵塞消防通道等行为进行处理。

区、县人民政府应当落实执法监督机制，督促有关部门依法查处物业管理区域内的违法行为。

第九条【行业协会】物业管理行业协会应当加强行业自律，规范服务行为，促进物业服务企业诚信经营，促进行业健康有序发展。

第十条【奖励措施】市和区、县人民政府对在参与基层治理、文明城市创建、垃圾分类管理等方面表现突出的物业服务企业给予表彰和奖励。

在应急响应期间，物业服务企业应当执行政府依法实施的应急响应措施和其他管理措施，业主和非业主用户应予以支持和配合。对参与抢险救灾和疫情防控的物业服务企业，区、县人民政府应当给予物资和财政补贴。

第十一条【智能管理】鼓励采用新技术、新方法，推动互联网、物联网等技术与物业管理深度融合，推动物业管理向标准化、智能化、绿色化方向发展，提高物业管理水平。

第二章业主组织

第十二条【业主大会筹备组】符合设立业主大会条件的物业能耗管理，街道办事处、乡（镇）人民政府应当自成立之日起60日内接收建设单位或业主关于业主大会筹备情况的书面报告，指导业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），做好第一次业主大会筹备工作。业主大会。区县物业管理部门应当对业主进行第一次业主大会的筹备工作进行专业指导。

筹备组由业主、建设单位、街道办事处、乡（镇）人民政府、居（村）委会组成。建设单位不派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府或居民（村）委员会成员担任。

筹备组由5至11名成员组成，其中业主人数不得少于筹备组总人数的50%。参加筹备组的业主由街道办事处、乡（镇）人民政府或居（村）委会推荐。业主有本规定第十八条所列情形之一的，不得参加筹备组。

筹备组应当自成立之日起三日内，在物业管理区域显着位置公示成员名单，公示时间不少于七日，并可通知全体业主通过电子信息技术。

第十三条【筹备组职责】筹备组负责以下工作：

(一）确认拥有者身份，确定拥有者数量，拥有专属部分的面积；

(二）确定第一次业主大会的时间、地点、形式和内容；

(三）起草管理章程和业主大会议事规则；

(四）依法确定第一次业主大会的表决规则；

(五）制定业主委员会委员产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

(六）制定业主委员会选举办法；

(七）第一次业主大会的其他准备工作。

筹备组应在第一次业主大会前十五天将会议时间、地点、议题及议程通知所有业主。业主如有异议，筹备组记录并作出答复。

筹备组应在筹备组成立后三个月内组织召开第一次业主大会。业主大会成立后，筹备组将自动解散。

第十四条【筹备资金】第一次业主大会的筹备资金，由建设单位按照市物业管理部门规定的标准承担。收到。

筹备资金存入专户，专款专用。业主大会第一次会议后，业主大会筹备组应当向全体业主公告筹备资金的使用情况，接受全体业主的监督。余额的用途由业主大会决定。

第十五条【业主大会的职责】业主大会自第一次业主大会表决通过业主大会议事规则和管理章程之日起设立，选举业主委员会。业主大会决定如下：

(一）业主委员会成员任免条件；

(二）业主委员会设立候补委员，聘请执行秘书和财务人员；<​​/p>

(三）确定业主委员会成员的津贴或补贴标准；

(四）改变或撤销业主委员会作出的与业主大会决定相冲突的决议；

(五）物业管理区公共部分停车位等设施改造；

(六）法律法规规定的其他事项。

业主大会成立前，物业所在地的居（村）委会组织业主共同决定物业管理事项。

第十六条【业主委员会的职责】业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。它由五到十一个奇数成员组成。每届任期三至五年，履行以下职责：

(一）召开业主大会和业主代表大会，报告业主委员会工作情况、财务收支情况和物业管理执行情况；

(二）拟定物业服务公司选拔方案、物业服务内容、标准、收费方案或其他分摊费用征收标准方案；

(三）组织监督专项维修资金的使用，管理共享设施设备；

(四）根据业主大会授权，决定物业管理室、物业公用部分及共用设施设备的经营和使用；

(五）代表业主，与业主大会选定或续签的物业服务公司签订物业服务合同，督促、协助物业服务公司履行物业服务合同；

(六）提供业主和非业主用户遵守管理规定，督促业主缴纳拖欠的物业费和专项维修资金；

(七）调解业主、非业主用户与物业服务公司之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

(八）准备并保存会议记录、业主名册、业主委员会选举和备案材料、共享财产档案、财务相关材料和工作档案，业主委员会应在发生变化时的及时​​处理；

(九）会同街道办事处、乡（镇）人民政府、居（村）委会做好物业管理区域的社区建设；

(十）业主大会赋予的法律、法规及其他职责。

业主委员会应当在会议召开前三天在物业管理区域公布业主委员会会议的内容和议程，并听取业主的意见。业主委员会决定涉及业主共同利益的重大事项，可以邀请业主、居（村）委会、行业主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府列席会议。

第十七条【业主委员会披露事项】业主委员会应当向全体业主公告下列事项：

(一）业主大会议事规则及管理章程；

(二）业主大会和业主委员会的决定；

(三）物业服务合同；

(四）专项维修资金筹集及使用；

(五）物业公用部分的使用和收益；(六）占用业主共用的道路或其他场地停放机动车车位的处罚；

(七）业主大会、业主委员会工作经费收支情况；

(八）其他应向业主披露的事项。

第十八条【担任业主委员会委员的条件】鼓励中共党员和具有专业知识的业主担任业主委员会委员。有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员：

(一）在担任业主委员会委员期间，未履行会员职责，利用会员便利谋取私利，侵犯其合法权益和他人的利益；

(二）我、我的配偶及其直系亲属在一家为物业管理区提供物业服务的公司工作或投资；

(三）在报名截止日期前三年内因物业管理违法行为受到行政处罚的考生；

(四）候选人申请截止日期前三年内，累计拖欠物业费或专项维修资金三个月以上；

(五）故意犯罪判处有期徒刑，执行期限未超过五年；

(六）列入失信被法院处决名单，未被撤销；

(七）违反社会公德，造成不良影响；

(八）法律法规等业主大会决定不担任业主委员会委员的情况。

实行业主委员会成员资格联合审核机制。

第十九条【禁止业主委员会成员的行为】业主委员会成员不得有下列行为：

(一）妨碍、妨碍业主大会行使职权或者拒绝执行业主大会的决定；

(二）擅自使用专项维修资金、业主共同收入，或者侵占、挪用业主共同财产；

(三）利用职务便利，索取或者非法收受物业服务企业、利害关系人或者个人提供的利益或者报酬，接受减免物业费或者其他费用，或者谋取可能的利益妨碍公平表现该职位的其他好处；

(四）披露业主信息或将业主信息用于与物业管理无关的活动；

(五）与本业主委员会签订商业合同或交易，损害其他业主利益；

(六）承包业务，向为本物业管理区域提供服务的物业服务公司销售商品；

(七）违反业主大会议事规则或未经业主大会授权与物业服务公司签订物业服务合同，非法使用业主大会印章或业主委员会；

(八）弄虚作假、隐瞒真相、转移、隐瞒、篡改、毁坏或拖延或拒绝提供相关信息；

(九）其他损害业主共同利益或可能妨碍公平履行职责的行为。

第二十条【业主委员会委员职务的终止】业主大会可以在议事规则或管理章程中规定，有下列情形之一的，业主委员会委员将被终止，业主委员会将宣布：

(一）因转让、遗失等原因不再是财产所有人；

(二）就本条例第十八条而言；

(三）因病致残无法履行职责或因犯罪而限制人身自由；

(四）违反本规定第十九条的禁止性规定；

(五）以书面形式向业主大会或业主委员会提交辞呈之日起已满一个月；

(六）一年内无故缺席两次以上业主委员会会议或一年内累计缺席超过三分之一业主委员会会议；

(七）法律法规规定的其他情况。

第二十一条【业主委员会候补委员制度】 业主委员会可以设候补委员。候补委员应当具备担任业主委员会委员的条件，由业主大会与正式委员共同选举产生，其人数不得超过正式委员人数的50%。候补成员可以参加业主委员会会议，但没有投票权。

当业主委员会成员出现空缺时，候补成员将按票数顺序更换并公布。

第二十二条【业主委员会换届】业主委员会有下列情形之一的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织换届：

(一）补充后业主委员会成员人数不足总人数的一半；

(二）业主委员会连续六个月不工作；

(三）业主委员会滥用职权等违法违规行为；

(四）业主委员会因其他原因未能正常履行职责。

在新一届业主委员会成立前，街道办事处和乡（镇）人民政府可以代表业主委员会对居民（村）委员会的相关职责进行指导和监督。业主委员会选举产生后，居（村）委会自动终止其代理职责。

第二十三条【业主委员会津贴与审计】业主委员会成员可根据业主大会的决定领取适当的津贴或补助。

业主委员会可以根据业主大会的决定聘请一名执行秘书和财务人员，负责业主委员会的日常事务和财务工作。执行秘书和财务人员的工作职责和薪酬标准由业主大会确定。

实施业主委员会任期和业主委员会主任离任的经济责任审计，审计费用从公共收入中支付。

第二十四条【业主代表大会】根据业主大会日常审议的需要和议事规则的规定，可以设立业主代表大会，履行业主大会授权的职责。 业主大会成立后，向街道办事处、乡（镇）人民政府、区、县物业管理部门备案。

业主大会由业主选举产生的业主代表组成，业主代表由业主在建筑物、单元、楼层等单位选举产生。业主代表根据下列规定行使业主权利业主的授权，业主代表的投票权按照其所代表的业主的投票权计算。

第二十五条【会议表决方式】业主大会会议、业主代表大会会议、居（村）委会会议组织业主共同决定事项，可以在集体讨论、书面或网络征求意见的形式。采用电子投票方式的，应当通过物业管理部门建立或者认可的电子投票系统进行投票。

第二十六条【业主自治违法整改】业主代表大会、业主代表大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，街道办事处、乡（镇）财产所在地人民政府责令限期改正或者撤销决定，并通知全体业主。

第三章前期物业管理

第二十七条【早期物业服务企业的选聘和聘用】住宅物业建设单位应当通过招标方式选聘早期物业服务企业。

建设单位应将物业服务初步合同和临时管理章程报区、县物业管理部门备案。

第二十八条【物业管理用房的配置】 物业管理用房的配置，应当在开发用地出让条件中予以明确。地下部分用于商业及其他经营用途的，其建筑面积应计入地上总建筑面积的计算基数。

物业管理室应相对独立集中，楼层不超过地面两层。物业管理区域内建筑物总面积小于15万平方米的，物业管理建筑物不得超过2座；建筑物总面积超过15万平方米的，物业管理建筑物不得超过3座。

物业管理运营室应以可对外运营为原则，底层建筑面积不得少于物业管理运营室应分配面积的一半业主委员会办公空间可从物业管理空间安排。

第二十九条【物业验收初步】物业服务企业在接收物业项目时，应当对物业的共用部分、共用设施设备（包括生活垃圾分类设施）进行验收。验收中发现问题的，建设单位应当在物业交付前就地整改。

物业服务企业与施工单位在承办检查过程中不得有恶意串通、弄虚作假等共同侵害业主利益的行为。

物业服务企业进行物业检查时，应当邀请区、县物业管理部门、街道办事处、乡（镇）人民政府参加。

第三十条【报检协议】物业服务企业应当与施工单位签订物业报检协议，明确物业报检的基本情况、存在的问题、解决办法及期限、双方的权利和义务。 、违约责任等作为对原物业服务合同的补充约定，应报物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府和区、县物业管理部门备案。

第四章物业管理服务

第三十一条【物业服务企业选聘】鼓励业主大会通过招标方式选聘物业服务企业。业主委员会拟定遴选方案，经业主大会表决通过。

遴选方案应包括拟招聘物业服务企业的资信状况、服务绩效要求、管理人员配备、物业服务内容及收费标准、物业服务合同期限及遴选方式等。

第三十二条【服务合同备案】物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将合同报物业所在县的物业管理部门备案，并向物业所在乡镇街道办事处报告。 （镇）人民政府和居民（村）人民委员会。

物业管理部门应建立物业服务绩效考核机制，定期公布考核结果；建立物业服务企业、物业管理项目负责人、物业服务企业信用评价机制，定期公布评价结果，实施守信、失信激励。纪律。

第三十三条【物业服务企业信息公开】物业服务企业应当按照物业服务合同履行义务，并在物业管理区域的显着位置公示下列信息，可以向各方通报通过电子信息技术所有者：