业主基本服务和增值服务的缴费率、收费水平、毛利率水平是影响物业管理公司业绩的因素，与发展周期基本无关。关联方交割的影响日益减弱，直接市场扩张不是强周期性关系。现阶段的并购是逆向发展周期的影响因素。为非业主提供的增值服务大多与开发周期相关，但相关业务的利润贡献率很低。年报期临近，我们认为主要物业管理公司的长期增长点不存在下行压力。

受房地产信贷问题影响，物业管理板块股价调整幅度较大。但我们认为，这种基于业务独立性的担忧最终只会影响到资金被挪用、业务独立性丧失的公司，不会对行业造成持续影响。物业管理行业整体与房地产开发周期基本无关，业绩增长预期保持不变。

业主基本服务和增值服务的缴费率、收费水平、毛利率水平是影响物业管理公司业绩的因素，与发展周期基本无关。我们认为，支付率和定价水平与服务质量基本呈正相关。基础服务毛利率受楼龄、容积率等多种因素影响。业主的增值服务关系到公共空间的开发利用水平，关系到业主的可靠性。以上所有因素都与房地产开发周期基本无关。

关联方交割的影响日益减弱，直接市场扩张不是强周期性关系。有投资者怀疑关联方交付量下降可能会对公司的管理区域产生重大影响，但这种怀疑并未考虑以下因素。1、附属开发公司的主要问题是盈利能力下降，但交付能力相对确定；2、关联方交付比例已经很低（如碧桂园服务、旭辉永盛服务预计增幅在20%以内）。

投资者也怀疑直销市场扩张是否会因为房地产周期而收缩，但直销市场扩张的目标是整个住房和城市空间的存量，而不是已建成的新房。商品房竣工增速对物业管理行业影响不大。

现阶段的并购是逆向发展周期的影响因素。我们认为，对于独立物业管理公司而言，愿意出售的公司较多，参与并购竞争的公司较少。并购或成为下一阶段对冲非业主增值服务下滑的主要增量贡献因素，大公司现金仍充裕。从长远来看，并购与发展周期无关，而是受规模经济影响物业管理能耗预计能达到多少占比，由技术和管理水平决定。

风险因素：个别物业管理公司丧失独立性及资金挪用风险；非业主增值服务业务收入和现金流入受周期性挑战（但一般对业绩的负面影响不会超过10%）。

投资建议：投稿独立测试，体现高成长性。我们认为，即使站在地产股东的角度，尊重物业管理公司的独立性也是利大于弊的。物业管理公司的股权远远大于大股东占用同一企业的资本或支持大股东经营业务可能给大股东带来的利益。我们认为，只有个别公司存在公司治理问题，大多数大中型物业管理公司的独立性值得信赖。年报期临近，我们认为，主要物业管理公司的长期业绩增长预测不存在下行压力，一级市场并购对价也没有明显下降的迹象。我们看好航天服务企业，推荐华润万象人寿、保利地产、金科服务、招商储蓄、中海地产、碧桂园服务、徐汇永盛服务、融创服务。