为进一步加强物业项目规范化、长效化管理，提高我区住宅小区物业管理水平，改善居民生活环境，崇川区住房和城乡建设局按照依据《江苏省物业管理条例》、《南通市住宅物业管理条例》和市政府《关于进一步加强城市社区物业管理的意见》，结合我区实际，制定本办法。

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特别公告。

附件：《崇川区社区物业管理办法（征求意见稿）》

南通崇川区司法局

2020 年 12 月 16 日

崇川区社区物业管理办法（征求意见稿）

为进一步加强物业项目规范化、长效化管理，提高我区住宅小区物业管理水平，改善居民生活环境，根据《江苏省物业管理条例》、《南通市《住宅物业管理条例》和市政府《关于进一步加强城市社区物业管理的意见》，结合我区实际，制定本办法。

一、总体目标

强化物业管理各方责任，推动物业管理重心下移，优化物业管理模式，加快建立“统一领导、分级负责、块块结合、全面联动、综合协调”，进一步提高我区物业管理水平。

二、完善社区物业管理制度

1、指定管理

街道明显有专职物业管理人员。街道建立党政领导干部，与社区物业系统对接。

社区明确界定专职物业管理人员。物业管理工作由社区书记组织实施。

2、落实三级管理职责

社区物业管理以街道为主体，社区（居委会）具体负责，区相关部门指导协助。各区部门、街道（开发区）、居（村）委会要分工明确，抓紧落实。

区有关部门应将物业管理中的部门相关工作纳入本部门日常工作：

区住房和城乡建设局：负责加强对全区物业管理工作的指导、检查和监督，牵头协调处理物业管理工作中的突出问题；备案、物业服务合同备案、物业承办检验备案。

区城管局：负责查处社区内违反城市法律、法规、规章的行为，督促、指导物业服务企业做好垃圾分类和无违规社区创建工作；参与物业管理评估。

区环卫办：负责社区生活垃圾清运工作；督促物业服务企业做好生活垃圾分类工作；参与和指导社区生活垃圾的实施和建设；参与物业管理评估。

区市绿化局：负责查处小区排水、私通燃气等行为。

区纪委：负责对有关部门和单位的履职情况进行监督。

区发展改革委：负责普通商品房小区前期物业服务收费标准的审核。

区财政局：负责物业管理财政奖补资金的审核和拨付工作。

区生态局：负责查处环境违法和各类经营主体违法行为。

区司法局：负责指导全区财产纠纷调解工作。

区市场监管局：负责社区电梯安全运行的监督检查，依法查处违规使用电梯的行为；参与物业管理评估。

区公安局：负责对社区治安、技防、无证宠物、车辆停放等进行监督检查，依法查处各类违反治安管理规定的行为；参与物业管理评估。

区消防救援大队：对社区消防安全管理进行“双随机一公开”抽查和投诉举报检查，指导公安派出所开展社区消防安全检查，查处火灾依法违反安全规定的；参与物业管理评估。

区自然资源局：负责审查住宅物业管理和配套服务性住房规划。

区文明办：负责监督指导社区文明建设。

街道（开发区）是社区物业管理的主体，全面负责辖区内的物业管理工作。

社区负责社区物业管理的具体工作。

受聘物业服务企业或物业管理站聘用的服务人员，应当按照服务标准和合同约定，做好具体的服务工作。

3、建立联席会议制度

区政府成立由分管领导召集，区政府办公厅、纪委、城管、住建、自然资源、公安、金融、市场监管、卫健委、环保等相关部门环卫、民政、发改委、信访等）参加联席会议制度，研究、协调、决定管理中的重大问题。会议采取定期和不定期举行相结合的形式。通常每季度举行一次。联席会议由政府办公厅、住房和城乡建设局、城管局负责人负责或委托召集。

三、加强物业管理工作考核

区政府成立了以区长为首的区物业管理考核领导小组。成员由住建、城管、公安、金融、自然资源、卫健委、环卫、纪委、街道等部门人员组成。领导小组下设办公室。办公室设在住房和城乡建设局。办公室具体负责全区物业管理考核的日常工作。

1、社区物业服务评价

住宅物业企业（包括商品房、安置房、老旧小区，不包括直营公房和单位自营房）的考核由街道（开发区）负责，每月考核一次（详见附件1））。将结果汇总并报告给区物业管理评估办公室。区物业管理评估办公室在街道评估的基础上进行抽查或对每条街道的物业小区进行有针对性的评估（每条街道25%的小区每季度评估一次，形成全年全覆盖）。评价结果作为区政府对街道物业管理工作进行评价的依据之一，作为物业管理企业进行物业前招投标资质、社区优秀和合规性评价的依据，以及政府的社区管理奖励。以地区评估为准。评估分数低于社区街道评估分数的，该街道所有其他街道的季度评估分数按相同的差值降低；如果被抽查社区的考核分数高于街道的考核分数，街道内所有其他街道的季度考核分数按相同差值增加（最高分不超过100分）。街道可以自定义和细化社区的评估方法，采用百分比制。

区年度考核平均分（经区抽查调整后）前10名的服务企业被评为年度优秀物业服务企业，前五名（含第五名）在管项目超过10个（ （含10个12万元），在管项目5-9个（含5个）奖励10万元，不足5个的奖励8万元；6-10名在管项目10个以上（含10个）奖励7万元，在管5-9个（含5个）项目奖励6万元，5个以下项目奖励5万元；排名倒数10的物业管理公司将被责令整改，但三个月未整改的，如果整改到位，

2、街道评估（开发区）

街道（开发区）要把社区物业管理工作作为重点工作，纳入年度目标管理考核。区物业管理考核领导小组对街道（开发区）的组织架构、规章制度、管理成效等进行季度考核（详见附件2）），并将结果上报检查和评估。管理评估是联系在一起的。季度平均分超过90分（含90分，下同），长期管理考核加2分；扣1分；60分以下扣2分。

3、改进财政补贴方式。

（1）物业服务收费标准由区物业管理考核领导小组研究制定，并定期及时调整。

拆迁安置小区交付满两年后，经街道评估后，与街道签订物业服务合同的安置房小区纳入区级补助。

拆迁安置小区（包括安置点和部分安置房小区）暂定为1.3 元/m2·月。其中，综合管理、安保、保洁等费用为0.7元/m2·月，绿化、设施设备维护、公共能源消耗等费用为0.6元/平方米·月。拆迁安置小区（含安置点及部分安置房小区）的住宅物业管理费，前两年由业主自行承担，第三年起区财政暂补0.@ >5元/平方米/月，业主自付0.2元/平方米/月。补贴区域为社区住宅区。发生二手房交易的业主，不再享受政府补贴（直系亲属转移除外），按每月1.3元/平方米全额缴纳物业费。补贴面积每年调整一次。

绿化、设施设备维护、维修、公共能源消耗等由国有物业公司统一，每年按0.6元/平方米每月与区财政结算。

老旧小区（2000年以前）纳入区级物业管理考核。区政府每年提供500万元奖励年度考核优秀的项目（与老旧小区改造项目相比，上限为500万元），具体考核办法另行制定。.

（2）区级财政对拆迁安置社区（包括安置点和部分安置房社区）的物业管理费补贴与社区服务企业季度考核结果挂钩（区抽查）。评价分数在 90 分（含 90 分）以上者全额支付，评价分数低于 90 分者按比例支付。

（3）拆迁安置小区、老旧小区、特困户的低保、特困户免交部分物业管理费。免费费用由街道（开发）承担。区）。

4、培训业主缴纳费用和评估公司费用

各街道、物业服务公司加强宣传物业能耗管理方案，培养居民缴费意识。各物业服务公司努力提高服务质量，提高业主满意度，提高物业费率。每年一季度，区考核办公室将物业服务企业上一年度物业费征收率纳入考核，考核结果与本季度物业费补贴挂钩。

四、加强对物业服务企业的监管

1.普通商品房小区

区住房和城乡建设局根据工作职责，做好前期物业合同备案、物业履约保证金征收和征信平台动态管理等工作，查处并依法对物业管理的违法行为进行处理。

区物业管理中心牵头定期组织开展物业服务企业服务质量检查评价和业主满意度评价工作，监督指导物业服务企业服务行为，做好信用评价工作物业服务企业和项目经理。

业主大会决定解散物业服务企业的，被解散的物业服务企业应当按照规定办理交接手续。被解聘的物业服务企业应当在移交物业管理区域至退出物业管理区域期间维持正常的物业管理秩序。各区、街道（开发区）要做好相关监管工作。

2.安置房、农民集中居住区

（1）完善准入机制，全区建立统一的安置房物业服务企业数据库，暂定入库企业30家。入库企业通过招投标确定，动态管理根据考核结果实施，入选企业逐步淘汰至10家。家.街道（开发区）根据需要从企业数据库中选择物业服务企业，根据工作业绩、考核排名、等等。

（2）明确准入流程，开发单位向街道（开发区）提交招标申请，附物业房屋、设备设施清单，缴纳物业启动费（暂无）再招聘流程）→街道（开发区）制定招投标方案→区物业管理中心审批方案→街道（开发区）发布公告→服务企业注册→街道（开发区）投标→服务企业投标→投标企业缴费投标保证金→街道（开发区）组织开标和评标投标→中标公司支付履约保证金→街道（开发区）与服务公司签订合同。

（3）加强日常考核。物业服务企业绩效由区物业管理中心和街道（开发区）共同考核。考核标准和办法由区住建局制定。对小区物业管理中心进行抽查考核，每季度组织一次，将抽查小区的平均分按40%的权重折算为物业服务企业的季度分。评选与物业管理财务奖励兑现挂钩，作为区域物业服务企业年度排名和退出的主要依据。

（4）完善退出机制，对本季度考核排名倒数，或考核低于60分的，由区物业管理中心和街道（开发区）进行面试，并责令限期整改。有以下情况一：经面试未及时整改；连续两个季度考核排名倒数或得分低于60分的，街道（开发区）会同有关方面予以解聘，解聘企业两年内不得进入区物业服务企业数据库。

3、严格的性能保证

建立物业服务企业履约保证金制度。缴费标准为：小区总建筑面积小于10万平方米0.8元/㎡，超过10万平方米每增加1万平方米，增加0. @>500 万。保证金由专用账户集中管理。履约保证金坚持收支两条线。新交付的各类住宅小区（含商业项目）均严格按照标准支付。原则上，每个物业服务公司必须为该项目至少保留一份履约保证金，其余的可根据需要申请。返回。商品房小区：之前的物业服务合同到​​期后，与物业管理委员会签订物业服务合同的，由物业服务企业提出申请，物业管理委员会和所在街道同意，区主管部门批准后返还（未成立物业管理委员会的，随开发退还建设单位签订物业服务合同后，社区所在社区提出退款意见）；安置社区：已纳入区级补助两年的，由物业服务企业申请，社区（业主委员会）和街道同意，经区主管部门批准后返还。如果没有新项目要接手，

五、补充

本办法自2021年1月1日起施行。《崇川区拆迁安置小区物业管理暂行办法》（崇川政办发[2014]17号）、《关于进一步加强港闸区小区物业管理的实施意见》区”（港闸政办[2017]95号）撤销。

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