2019年以来，北京、上海、广州、深圳等一线城市写字楼空置率创历史新高。据世邦魏理仕研究，截至2019年上半年，上海甲级写字楼空置率同比上升4.4个百分点至18.0%，创近10年新高。租金报价与有效租金同步下降，当前有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米/月。一方面，写字楼存量竞争激烈，另一方面，上海新增供应仍在增加。莱坊高级总监、上海办事处及产业服务部负责人张彦军表示，预计2019年下半年将有1家以上。上海新项目500万平方米。市场租金将面临下行压力，空置率将继续上升。

在“写字楼存量竞争激烈、新增供应不断、活跃用户不断减少”等客观因素影响下，上海、北京等一线城市的写字楼退役情况愈发严峻，一些联合办公品牌也因运营问题面临促销。降价和关闭商店。作为中新合资企业“智慧新办公”的龙头企业， 有望在风口过后显露锋芒。成熟项目平均出租率超过90%，新开项目月销售率超过20%。尤其值得一提的是，在写字楼空置率屡创新高的上海陆家嘴地区，

1、陆家嘴项目7月售出200多个工作站，虹桥商圈项目3月满租

据悉，受前滩、徐汇滨江、北外滩、虹桥等新兴商圈政策支持、价格优惠等综合因素影响，陆家嘴金融租户不断外迁。“写字楼长期空置的情况下，单户住宅交易的时间维度被拉长，企业租赁交易的面积被缩小……”成为目前的情况。陆家嘴写字楼招商引资。

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相比整体市场表现冷淡，写字楼合伙人经营的陆家嘴金砖大厦的写字楼出租率快速上升。7月份，单月搬迁化工工人200余人，月入住率环比增长25%。更难能可贵的是，在众多周边业主疯狂促销的情况下， 依然凭借高端智慧商务办公空间的产品优势守住了价格底线，合约成交均价比周边竞品高1.5-2倍。目前入驻金砖大厦办公空间的企业多为金融、咨询和IT企业，

此外，位于大虹桥商圈的中骏广场办公空间于今年3月中旬开业。在周边大量楼宇空置、竞品竞争激烈的情况下，该项目2个月出租率超过80%，3个月实现变现。全租入驻企业主要为稳定发展时期具有一定规模的互联网和科技企业。同时，该项目以其独特的自有资产委托管理和运营模式受到政府机构和业界的高度关注。机构及知名企业前来参观交流，成为办公伙伴的标杆项目，助力企业高效盘活闲置资产。无独有偶，一年前，写字楼合伙人在虹桥的另一个写字楼冠捷项目也以“3个月全租”的表现吸引了众多企业的参观。

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办公伙伴各项目的优异表现，得益于对传统办公行业升级的深刻理解和行业积累。对于办公室合伙人来说，2018年是磨一剑的三年。经过三年的打磨，逐步形成了“空间+技术+服务”三大“能力中心”；2019年，“能力中心”升级发展为紧密协同、数据共享、独立运作、能够对外输出的三大平台：科技资产管理平台、办公科技中台、招商平台。依托三大平台的综合运营，平均入住率，

2.写字楼合伙人创造行业高入住率、高攀爬速度、高更新率

首先，北京和上海所有项目的平均出租率接近90%，明显高于同行70%的平均水平。上海办公室所有项目平均出租率超过85%，成熟项目平均出租率超过90%。北京地区项目平均入驻率超过90%，项目楼面效率高于区域平均水平40%以上。其中，朝阳区、海淀区优势项目和大客户定制项目，共6个项目自交付。自当天开始，租约已完全实现。

其次，办公伙伴项目的入住率越来越快，3.0产品迭代后入住率达到85%的平均拆除时间仅为3个月。以上海项目为例，写字楼合作伙伴“虹桥中骏广场、虹桥冠捷大厦、张江景瑞中心、长宁携程网络大厦、漕河泾科技大厦”等项目3个月内实现全租，漕河泾项目以“2个月全租”刷新合作项目爬坡速度记录。在北京，中关村悦来大厦项目在改造期间已实现80%的预租。开盘当月租满，第二个月实现盈利。已成为中关村地区行业内的商业标志性项目；天作国际、天使故事、海淀企业定制项目天一、外企大厦等，开盘即满租。

第三，我们合作伙伴60%的平均续约率也远高于30%的行业平均水平。其中，上海森本大厦、冠捷大厦客户续订率更是高达80%以上，北京中关村悦来大厦续订率达83%以上，外企大厦续订率也高达73%以上. （根据办公室合伙人内部1-2季度统计）

这些成绩无疑印证了创始人胡静的理念：联合办公真正需要做的，是深刻体会。一般的联合办公模式与办公室合伙人的线下部分非常相似，但线下部分并不代表办公室合伙人的未来。办公伙伴通过线上自研SaaS平台的建设和线下实体空间的持续部署，尝试构建智能新型办公物联网，支持未来企业和个人选择更灵活的办公方式.

3、智能科技成为未来写字楼投资的有力武器

商务办公互联网对近期北京写字楼空置率上升的情况进行了专题报道，并表示：北京写字楼市场没有崩盘，只有新常态，最近很多写字楼业主都在讨论和推动如何通过智能运营提升服务价值，保持资产收益。水平，而这种“主动调整”在行情好的时候很难出现。在市场低迷的情况下，智能运营似乎是近两年楼宇升级的必经之路。科瑞表示，2018年创新办公生态融合活动88场，智慧办公成为新的核心布局区域。仲量联行也发布：“2018年，全球在房地产科技相关领域投资200亿美元，

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早在2015年国家双创战略催生一大批“创新型”联合办公品牌时，不少企业都以为自己是标杆企业，将目标定位于“共享经济、创业、共享”的新理念。创新和年轻一代”。，从新趋势来看，增值服务和社区服务似乎已经成为共享办公和非租赁业务的“最大窗口”。彼时唯有办公伙伴确定“智慧新办公”差异化定位布局办公物联网，前瞻性打造创新办公领域唯一“线上线下一体化智慧新办公解决方案” . . 而四年后，一体三翼已成功升级为“科技资产管理平台（办公智能制造）、办公科技中台（正记信息）和招商平台（树办科技）”，共同组建办公。伴随着独特的“轻重分离、融合多元、科技驱动”的智慧办公运营服务综合平台。

四、办公伙伴智能办公新模式“全面升级”

由于在技术上的前瞻性战略布局， 在办公物联网建设方面处于行业领先地位。现在，新的智慧办公模式得到了进一步的全面升级。

(1) 数据驱动的产品设计

首先，半板将旗下子公司“全板智造”从智能空间定制服务商升级为数据驱动的科技资产管理平台，涵盖投融资、改造更新、运营管理、资产退出。资产管理流程，帮助业主提升物业资产价值，促进城市更新发展。作为具有“科技”基因的资产管理人，办公合伙人将基于自主研发的市场分析系统、智能计量系统、空间检测系统的综合判断，在未来几年内形成“灵活”的资产增值体系、改造计划分析系统等技术系统。计划”，

随着市场的变化，办公伙伴提供的数据驱动的“商业规划”更加灵活，实现了最短周期、最低成本的整体定位和规划改造。如此优质的产品设计，是基于创始团队在房地产行业拥有多年​​的管理经验，从而实现业绩曲线的稳定持续增长。

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（2）智能高效的办公体验

办公办旗下的“正基信息”是一家专注于智能楼宇和智能办公系统研发和输出的服务商。正基信息自成立以来，荣获多项荣誉。是智能办公领域唯一入选2018年上海市最具代表性人工智能企业50强，入选2019中国高新技术开发企业评选名单。它在许多科技产品中都有“第一”的做法。. 正基信息研发的产品包括楼宇通、乌镇、人真、智汇、智做、智行、智智等十余款智能楼宇和智慧企业科技产品，涵盖环境、能耗、效率、硬件、多个空间、访问控制和通道的级别。

对于业主而言，办公科技系统将直接提升资产管理效率，增加人均管理面积和人均管理工作站，单栋建筑年能耗平均降低30-35%，每年节约单栋楼的物业人工成本降低80%。针对入驻客户，智能云打印、超级视频会议系统、超级会议室管理系统、办公伴侣APP、人脸识别门禁等与企业员工密切相关的智能技术，可以直接优化员工办公体验，有效提升企业办公和管理效率。. 据统计，

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（3）质温社区运营

写字楼合伙人旗下的写字楼综合运营服务平台“数板科技”，集“代理投资、经纪服务、社区运营、企业服务、基础物业、咨询服务”六大模块北京写字楼能耗管理系统解决方案，通过一站式精细化运营管理全面提升. 财产资产价值。不同于科技资产管理平台的重资产路径，数板科技更注重办公资产的轻资产运营，从产业链上突破投资运营壁垒。在实现高入住率和高续订率的同时，提升企业服务和社区运营的综合质量。

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在服务层面， 正在构建一个完整的服务生态系统，从基础运营服务、社区服务到企业增值服务。每年近800场社区活动搭建了企业交流平台，包括员工福利、户外电影、下午茶、专业培训等，参与人数超过20000人；一站式企业管家服务，一对一深度服务，包括入驻企业的法律服务、人力资源、财税服务、工商服务、资质申请和IT服务。在实现效率的同时，让员工体验到更加人性化的服务和温暖。

目前，办公伙伴在2个国家（中国、新加坡）和8个城市（新加坡、上海、北京、杭州、南京、雄安、苏州、合肥）拥有40多个智能办公空间，管理面积为​超过30万平方米。服务2000多家优质企业。2019年下半年，全国8家新中心将陆续开业。在经济寒冬中开创世界的办公伙伴，以其智慧新办公的创新实践，成为2018-2019创新办公年的活力品牌。现在全面升级后的综合运营平台会给一线城市的写字楼带来什么？聪明的改变？让我们拭目以待。