一大批房企转型涌入，公募REITs纷纷开张。近两年的产业园赛道可以说是热闹非凡。然而，人气不断攀升的背后，并不是每一位球员都真正做好了准备。

目前，这个赛道不乏擅长开发、规划、招商的企业，但产业园业务中最重要的一环却被大多数企业所忽视，那就是“运营”。

在9月底召开的园区会议上，几乎每一位与会者都提到了园区运营的重要性，可以说是不厌其烦地强调了。为什么操作如此重要？它在生产园区业务中扮演什么角色？

今天小明就结合多位大佬的观点，为大家梳理一下产业园运营的重要性！

01

卓越运营是产业综合体

高质量可持续发展的基石

作为产业园区持有的经营性资产，其真实价值在开发和招商过程中无法完全确定。只有在园区运营过程中所表现出来的运营质量，才能决定园区的长期价值，这与传统的房地产开发有着根本的区别。

而且，公募REITs时代来临后，运营成为园区价值的锚点。未来，产业园区的运营能力和产业服务的专业化水平只会越来越重要。

1、园区资产具有独特的价值逻辑，运营是关键

传统地产人，甚至很多业内外人士，都信奉一个项目价值评估逻辑中的这个“真理”：地段、地段、地段。直到现在，虽然很多人都转了其他赛道，但在某种程度上，他们仍然存在这种思维惯性。

但在产业园区领域，这个“道理”并不完全适用。虽然区位在一定程度上代表了项目的发展前景，但对于产业园区来说，运营的力量也能赋予园区极高的发展预期。

典型案例包括毗邻北京的固安新区和深圳的蛇口保税区。这两个区都是真正的黄金产业中心，一个承接大北京的产业外溢，一个承接香港的产业外溢。

他们似乎占据了独特的地理位置，发展得很好。但如果倒退几十年，这两个地区在京港企业眼中可能并没有什么特别之处。

这两个区域的转型，离不开招商蛇口、华夏幸福等一批创业企业的发展培育。多年来，他们从规划到招商引资，再到产业生态建设和持续高质量的产业运营，做的都是系统性的工作。

开发区、园区首先要有产业价值。只有载体建好、服务到位、产业配套完善、企业集聚，资产价值才能不断提升，最终所谓的区位价值才会爆发。.

这显示了园区长期运营的价值和实力，必须厘清这个时序的逻辑。

2、良好的经营条件可为产业投资提供土壤

现在，凡是产业园区的企业，或多或少都想过做生产和投资。几十年前一批先行者开始实践，现在很多产业地产开发商已经做到了，并在转型投行的道路上收获了丰厚的回报。

这引起了越来越多业内人士的关注。看到园区企业稳步发展，大家都想分享增长红利。不过园区能耗管理系统，制作投资虽然香，但难度确实很大，也不是每个人都能做到。

首先，园区要成为产业投资的主要前提是要有良好的运营能力。

如果一个园区的服务不到位，不能为企业解决业务发展问题，那么连客户都留不住，投资何在？

如果一个园区不知道如何提供产业服务和构建专业的配套体系，企业在没有发展助力的情况下很难在园区发展壮大。那么运营商如何谈分红和获取投资回报呢？

所以，要想做生产和投资，首先要创造一个良性的发展环境，不仅是物质环境，还有软配套的服务环境，让中小企业可以利用这些设施和服务来加速发展。自己的发展。

如果本末倒置，在产业环境还没有建立起来的情况下，吸引一批资金到园区与客户洽谈入股，无异于赌博。

三、良好的运营是园区发行公募REITs必不可少的前提

公募REITs是当前各行各业的热门话题。众多产业园区REITs的优异表现，为整个产业园区领域点亮了一盏明灯。大家都想尽快发行自己的产业园REITs。

但是，正如上文所说，公募REITs才是园区价值的锚点。园区资产的价值取决于其长期的经营水平和质量。REITs对收益率的要求将倒逼运营向高质量、可持续的方向提升。

此前，有大佬总结，公募REITs为所有懂运营、懂资产的人提供了一个渠道。能够在REITs领域退出，绝对是园区运营能力的重要体现。

公募REITs是对产业园区运营商业模式的再造，可以帮助运营商快速实现规模滚动扩张的状态。

但也对运营商提出了更高的要求。您的园区是否具备足够强大的投资运营能力，能够长期保持良好的入住率和收益水平？这是园内每一个人都必须思考和审视自己的。

如果以上都不具备，市场将用脚投票。

02

目前的工业园区运营

一般处于起步阶段

分析完园区运营的重要性，我们再回顾一下现状。业内大咖普遍认为，目前我国的园区运营水平还处于比较初级的阶段。很多园区根本没有运营或服务，行业对这项工作的重视程度和落实能力不够。

会上，有领导得出结论，未来至少90%的产业地产企业将面临倒闭。

其中包括三类公司，一类是纯粹从事房地产开发的；一种是纯粹的“二房东”模式的轻资产公司；三是只能融资、只能发展的平台公司。这三类公司的短板都指向同一个点，就是缺乏运营能力。

但目前园区运营的最大短板在于两个方面：一是专业化水平不够，与产业链衔接不紧密；二是数字化水平不够，企业服务效率低下。

在专业化方面，园区内的每个人都知道一个概念，叫做“产业运营”或者“产业服务”。但说起来容易做起来难。以前大家都是做开发或者初级的轻资产服务，对产业链和企业的生产经营一无所知。

现在生物医药园区、智能装备园区、人工智能园区的概念很火，但是产业定位很吃香。真正走进园区，我们会发现根本没有这样的专业团队，有深入产业链的知识储备和服务能力。

他们没有与这些热点行业相关的配套资源，更没有相关的专业知识储备，更不知道从何入手构建服务体系。这样的园区定位软配套无法引进，产品硬件不到位，最终只能沦为兜售园区。

另一方面，园区管理的数字化水平还远远不够。无论是招商引资还是运营服务，数字化都是未来的核心力量。

数字化可以帮助园区整合客户数据，分析业务需求，提高招商精准度。同时能够快速接收和处理企业在运营阶段的服务需求，让运营商能够快速响应和解决。

未来数字技术的应用和普及，一定是各地园区升级的必由之路。

03

产业园区运营必须

补齐短板，做深做透

那么想要弥补运营上的短板，应该从何入手呢？我们总结了三个方面，即物业服务的专业化、数字化和精细化。

1、强化产业链认知，提升园区专业服务水平

如上所述，园区运营的最大短板在于缺乏专业服务。很多园区经营者本身对园区定位的产业了解不深。他们不了解企业的​​业务和生产流程，也不了解企业的​​发展需求和痛点。

为提升园区运营质量，需要加强运营团队对产业链的理解，加深与企业客户的沟通联系，加强产业链知识储备。

对于产业园区来说，产业是内容，园区只是载体。REITs新时代，园区的未来应该回归产业本质。

目前，各地涌现出不少专业园区，包括生物医药、集成电路、人工智能等领域的主题园区。这些园区在产业定位上并不全面，只是精细化。运营团队专注于服务一两个主导产业，有利于服务做精做深。

如果采用过去常见的综合园区方式，深化运营难度极大，因为涉及的行业过于复杂，不可能有一个团队能够兼顾这么多行业的学习和研究工作，更不用说整合如此广泛的产业资源了。

比如杭州的和达高科，其园区专项服务就做的非常充分和精准。例如，针对生物医药行业，和大高科将提供危化品管理和专项冷链物流服务，搭建医疗器械进口通关一体化平台。

在硬件投入方面，和大高科也从能源支持入手，全面升级园区基础设施。生物医药和半导体行业对能源有很高的需求。园区硬件必须满足能源供应要求，才能留住企业。

和达高科通过分布式能源站的基础设施配置，实现了调峰功能和短时发电功能，保障了这些行业的特殊用电需求。

这些硬件和软件的投入对于生物医药企业来说至关重要，也是最切中痛点的助力。

又如银兴集团，专门为其生命健康园区搭建了设备共享平台。刚入园的中小初创企业提出，希望在园区内询问有没有企业愿意出租设备，这样就不用花大价钱购买了它。

后来这样的需求越来越多，银星开始率先对接企业，最终在园区内建立了设备共享平台，企业可以通过APP查找闲置设备。APP每周会更新每台设备的使用情况，有需要的企业可按时间段进行租用。

通过这种方式，园区解决了企业生产过程中非常实际的问题，帮助客户降本增效。

2. 数字化全面赋能，提升园区管控响应能力

通过数字化手段，提升产业运营效率。这是目前业内的普遍共识，也是大部分园区正在着手的事情。

数字化手段可以对园区的各个方面进行监控和分析，包括硬件设施管理、能耗管理、租赁管理、客户管理、运营需求管理等。

3、注重多服务板块的融合，把自己擅长的事情做到极致

在大家都谈产业服务的今天，很多园区人忽略了其他服务，比如物业、商务和政务对接服务。我觉得这些都没什么含金量，有些公园已经很擅长了，不用太在意。

但其实，即使是自己擅长的领域，也总有提升的空间。把自己擅长的事情做到极致，也会成为重要的竞争力。

比如银河产业就共享了他们的企业超级服务中心。这个服务中心几乎整合了园区可能涉及到的所有服务，从最基础的物业服务，到中间配套的商务服务和政务对接服务，再到顶级的产业增值服务，都由这个超级服务中心。集成调度。

这个服务中心提供的服务会细化到非常琐碎的细节，比如会议室租金优惠、酒店住宿优惠、园区餐厅用餐优惠、体育赛事礼品门票等。

据介绍，这一一站式对外服务窗口包括公共服务、政务服务、智慧办公、党建公益四大功能。包括大大小小的15项服务，都可以一窗解决，服务效率无疑更高。

此外，现在被很多园区低估的物业服务，其实也需要升级，尤其是在影响速度上。事实上，企业对园区的印象和体验，绝大部分来自于物业服务。

星河产业拥有先进的智慧园区管理系统。各公司的报修需求接到后限时响应，工程人员限时到位，限时解决。这些都有明确的系统要求。这进一步规范了物业服务流程，可以为企业客户提供最佳的服务体验。

结语

不可否认，产业园赛道已经进入了一个非常好的时代。不过，在运营方面，大部分园区还有很长的路要走。园区如何让企业、政府、业主满意，是对运营团队的极大考验。

只有回归初心，回归行业本质，深入了解企业客户需求，通过运营创造价值，园区才能实现大发展。

来源：明源房地产研究院，本文已获得作者授权，特此感谢。