叶世元（万湾良星CEO）：大家好，我是万万良星的叶世元。其实，我对这里的每个人都不陌生。我是第三年参加这个年会了，今天特别荣幸第一个出来和大家分享。我非常激动。坦率地说，每年的这个时候，我是第一个到现场参加会议的人。这方面的观点还是很不错的，现场有很多同事朋友，媒体朋友，支持我们房地产领域的。，很高兴开始我的主题。

首先，我认为双碳是今年的热门话题。今天我想和你讨论这个话题。在双碳战略下，我们发现出现了一些演变和迭代。我们统计了过去一年媒体报道的一些高频词，很多词都与这个行业息息相关。

下面我们从媒体的几个热词中介绍今天的分享。

首先，从2020年开始，“碳达峰、碳中和”上升为国家战略，这是我们讨论的第一个热词。建筑业一直是碳排放的主要贡献者。据我们统计，2019年中国建筑全生命周期的碳排放量几乎占全国碳排放总量的一半。尤其是商业建筑能耗管理平台，其碳密集度几乎是住宅建筑的两倍。此外，建筑在运营阶段的碳排放量也接近一半，几乎是整个生命周期的一半。我们认为，商业建筑节能减排在“碳达峰、碳中和”中发挥着举足轻重的作用。

第二个热词是存量时代。我们都知道，房地产行业从大开盘就进入了存量时代。这已经是业界的共识，也是今天大会的主题。首先，让我们看一些数据。今年发生了很大的变化。今年1-5月，国家开发投资同比下降8%。每个人都不应该感到惊讶。在建面积减少了近30%。相反，销售面积增加了11.5%。我们都知道，商业地产大宗成交的原因，是一些企业在年会中想缓解资金压力。他们选择出售，尤其是高质量的房产。资产，因为只有优质资产才能卖出好价钱，从而缓解他们的资金压力。因此，结果就是我们如何通过这种精细化的操作来提高属性的价值。这已经成为股票时代的一个新话题，一个非常重要的话题，一个热门话题。

第三个词是新经济。近年来，国内外形势变得非常复杂，很多行业都受到了影响。相信大家都知道，尤其是教育和旅游领域，很多行业都不在这个领域。简单的。反过来，也有一些行业发展势头很好，比如互联网行业、TMT、大健康。那么让我们来看看这个数据。今年一季度，最大的租赁行业是商务服务业，占比50%，其次是TMT行业和互联网行业。所以在右图中，可以看到一些知名企业在过去一年的互联网行业的很多土地收购案例，比如京东在北京、深圳、上海等地都有他们的交易。所以，

总结完这三个词，我们再来看看商业和企业服务的新思路。传统服务从物业管理到物业运营主要是思维的转变，物业服务的逻辑要从管理思维向商业思维转变。从物业管理的空间管理，包括一些特色服务，整合，满足客户对空间环境、节能、绿色的需求，包括投资回报等客户可持续发展目标。

有许多商业和企业空间服务对象。我们如何围绕这些空间的不同主要需求发展和升级我们的服务？我们将客户分为三个部分。一个是我们熟悉的A端。他们更关注出租率，包括资产价值和市场回报。B端客户非常关心降本增效，C端关心的是空间环境和服务。对体验的要求更高，包括空间是否舒适，环境是否健康等。为了实现资产的可持续运营，包括服务体验的提升，我们推出了我们的服务，视频解释我们的方法。

刚才我们提到了A端客户，也就是房产的所有者，对资产的长期保值和增值有着持续的需求。建筑物的生命周期很长。从资产前资产的角度，从业主和作为管理者的参与角度，从项目的设计、建设和运营开始，开始进入低碳概念。我们需要从早期阶段进行干预。我们帮助客户改进项目设计，提出绿色运营建议，包括设施运营和维护方面的专业建议，优化空间，然后预算筹备期，包括营销培训。最后是真正交付后的长期运行阶段。在这里，我们分享一个我们的案例。

这是上海万科天空城，应该是虹桥商圈的第一个TOD项目。该服务已于今年4月上线，提供了很多报告，为该项目的绿色运营打下了很好的基础。这个项目体量很大，对能源的需求非常大，也很注重成本控制。因此，我们采取的措施之一是建议该项目采用峰谷模式，即利用平谷期的时间完成冻结和制冰，并利用该动力释放，无需影响整体体验的同时，还可以降低成本，提高效率。最后，我们还帮助这个项目获得了金牌验证。

这里我们提到了这个绿色债券。我们在绿色建筑的绿色债券领域有非常非常大的发展空间。2021年，包括可持续建筑在内的绿色建筑已被纳入绿色债券的支持范围，我们担心商业地产抵押贷款的绿色证券逐渐向绿色倾斜。绿色CMBS具有期限长、利率低、资金使用灵活等特点。不仅有政策支持，在市场上也很受欢迎。

先说B端客户。目前，B端客户对降本增效的需求非常迫切。我们为B端客户提供了非常好的解决方案。不同业态的商业航天项目都有其减碳的可能性。例如，在这个工业园区，低碳工业园区的建设贯穿园区的全生命周期。在设计和施工阶段，物业管理要提前介入，输入低碳经营理念。在运营阶段，我们将引入该智能平台，构建综合能源管理体系，在确保园区安全的前提下，确保低碳运营。

低碳管理还需要高科技设施的运行和维护。我们知道空调、照明和安全系统都是能源密集型的。在日常运行中，还有很大的减碳空间。B端的做法是通过数字化精细化管理方式、大数据监控、高耗能设备改造等方式实现节能降耗。物业方是物业管理的实际操作者，也是能源管理和使用的最后一公里。只有把握好这最后一公里，才能真正实现能耗管理，从而节能降耗。

根据我们的研究，我们 80% 的客户对能源管理有服务需求。具体来说，这些要求就是他的项目的绿色节能改造，以便找到可以优化的耗能大户，提出专业的整改方案。. 事实上，我们都知道，从2021年开始，全球能源价格将大幅上涨，并开始不可思议的上涨。气候市场方面，2023年送电价格将大幅上涨，大部分商业项目购电成本将持续上涨。因此，有必要对物业进行脱碳以影响这方面。

以下为C端客户。这里的关键是他们对空间环境和服务体验有更高的要求。现在，正如我们所说，Z 世代已经是职场新军。他们有很多鲜明的特点，比如996，加班熬夜很常见。他们因为长时间加班而熬夜。他们需要一个健康舒适的环境。他们希望被看到和重视。从需求金字塔的角度来看，包括影响办公室的体验维度，我们认为首先要满足这些Z世代员工对空气质量的需求，包括周边环境。沿着这个思路，基于WELL的理念，我们采取了一些措施来改善空间环境。简单的说，我们在全国不同工作场所的服务团队，尤其是环境温度，每小时测量一次温度，确保温度安全。舒适，定期连续调节温度，加强，保证新风设备定期清洗，既健康又节能。

同时，我们在宣传上也做了一些努力。2020年至今，我们连续三年成为“地球一小时”主办方的官方合作推广伙伴。三年间，我们实际参与了近200个项目参与了此次活动。从而节电3万多度，减碳20多吨。我们的最终目标是让建筑随着包括人在内的组织环境的发展而自动学习，与人互动，主动响应人的需求，最终实现数字化连接，物联网，包括智能连接，也实现环境、资产和人的和谐。团结。

以上就是我今天分享的内容。我非常感谢他们宝贵的时间。希望在不久的将来有更多的机会和大家交流和讨论。谢谢你。

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