物业管理政策问答

1、业主在物业管理活动中享有哪些权利和义务？

答案：业主在物业管理活动中拥有10项权利：

(1)根据物业服务合同约定，接受物业公司提供的服务；

(2)提议召开业主大会，就物业管理相关事宜提出建议；

(3)拟制定和修改业主大会和业主大会议事规则；

(4)参加业主大会并行使表决权；

(5)选举业主委员会成员，享有被选举权；

(6)监督业主委员会的工作；

(7)监督物业管理公司履行物业服务合同；

(8)有权了解和监督物业共用部分、共用设施及相关场地的使用；

(9)监督共享部分物业、共享设施设备专项维修资金的管理和使用；

(10)法律法规规定的其他权利。

同时规定业主在物业管理活动中必须履行6项义务：

(1)遵守业主大会和业主大会议事规则；

(2)遵守物业管理区域公用部分和共用设施设备的使用、维护公共秩序和环境卫生的规章制度；

(3)执行业主大会的决定和业主大会授权的业主委员会的决定；

(4)按照国家有关规定缴纳专项维修费；

(5)按时缴纳物业服务费；

(6)法律法规规定的其他义务。

2、出租的房子有业主的权利吗？

回答：不可以。只有房屋的主人，业主，才能享有业主的权利。用户在物业管理活动中的权利和义务由业主和用户约定。

3、物业公司可以威胁不交物业费的业主停水停电吗？

答：不会。物业公司作为收水电费的机构，不是产品的直接供应商。只要业主交了水电费，物业管理公司就无权切断水电。作为业主，享受物业管理服务，应当依法履行按时缴纳物业服务费的义务。物业管理公司使用断水断电手段的，业主可向有关自来水公司、供电公司或区、县（市）以上房地产行政主管部门投诉，有权依法向人民法院提起诉讼。

4、支付完新房购买后，开发建设单位再收取专项维修费是否合理？

答案：合理。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业以及与单体住宅结构连接的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。专项维修资金归业主所有，专门用于物业保修期届满后对物业共用部位和共用设施设备的维护、更新和改造，不得挪作他用业主大会有权决定专项维修资金的管理和使用。

5、为什么物业管理公司在收取物业管理费后还要与业主分摊电梯、水泵的能耗？

答：物业公司收取的物业管理费不包括电梯和水泵的能耗。电梯、高压水泵等高耗设施，高层、小高层、多层住宅共用设施设备的消耗，按实际消耗分摊，物业管理企业应当根据实际消费向业主收费。具体分摊方式由业主委员会和物业管理企业协商确定，可以按面积分摊，也可以按户分摊。

6、物业公司负责维修业主内部吗？

答：作为房屋的所有人，房主和住户对自己所拥有的财产承担维护责任。房屋内部，即门内的部件和设备，包括水、电、气、户表内的管道、自用阳台等，由业主负责维护。业主可以自行维修保养自己的零件和设备，也可以委托或其他专业维修人员进行维修，费用由业主自行承担。

房屋的公用部分及公用设施设备，包括房屋外墙、楼梯间、通道、屋顶、上下水管、公共水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公共天线和消防设施。共享设施，由组织定期维护和维修。维修费用支出，设立维修基金并符合使用条件的，从基金中支付。未设立维修基金的，物业管理房屋的营业收入由业主或使用人按其拥有的房屋建筑面积的比例列支缴纳。

7、自行车库和汽车库为业主自用，出租牟利，由哪个部门查处？

答：根据杭州市政府令第140号《杭州市停车场（库）建设管理规定》：“按照规定建设停车场（库），任何单位和个人不得改变其性质。未经授权使用。”未通过在综合竣工验收前新建的小区，自行车车库改变使用性质的，由市建委负责处理。

已通过全面竣工验收并已交付使用的住宅区，包括尚未实施住宅区全面竣工验收制度但已在2002年6月之前交付使用的住宅区。如果自行车车库改变使用性质，由市规划局、公安局负责。具体由市规划局负责核实是否擅自改变使用性质。擅自改变使用性质的，应当书面通知市公安局，市公安局依法予以处罚。

8、物业管理公司对小区公共用地内的每辆汽车按月收取一定的停车位管理费是否合理？

答案：合理。根据《杭州市居民小区机动车停车服务收费管理办法》：居民小区需要收取停车服务费的，由社区管理机构或者其委托的社区管理机构报当地居民小区停车管理办公室办理。按规定程序进行收费管理。资质审核通过后，取得收费管理资质，划定停车位，设置停车标志。

道路停车服务费基准价格为：小区业主（使用者）停放的私家车月费为每辆100元；业主（用户）在小区内停放的私家面包车管理能耗费，月费为每辆车150元。

所得收入仅用于物业公用部分、共用设施设备的维修保养，不得挪作他用。