3、物业能源管理（PEM）的内容是建筑节能的应用

在建筑节能领域实施的物业能源管理服务一般分为既有建筑节能和既有建筑节能两大类。未来的发展方向是系统的智能化、自动化、数字化的物联网应用。

3.1、既有建筑“运营节能”十大系统

(1）暖通空调系统：冷热源、空气系统、输送系统

(2）照明系统：室内灯、室外灯、景观灯、路灯

(3）拖动系统：电梯（平、直、自动扶梯）、提升机

(4）家用电器：家用空调、冰箱、电视、厨房电器、卫浴电器

(5）水系统（泵）：冷水、热水、饮用水、水处理、循环水

(6）燃气系统：天然气管道、控制系统、安全系统

(7）安防系统：门禁、音视频、监控、报警、控制系统

(8）清洁系统：建筑清洁、垃圾处理、回收

(9）绿化系统：庭院绿化、社区景观、屋顶绿化

(10）维护系统：设备维护、设备维护、运行监控

3.2、既有建筑“节能改造”十大趋势

（1）电机变频：风机、水泵

(2）照明LED：节能灯

(3）水循环：再生水再利用

(4）控制自动化：电、热、气、水、油

(5）环保节能：外墙、屋顶、门窗

(6）建筑材料节能：墙体材料、玻璃、地热材料

(7）节能部件：配电柜、弱电系统、管道、水管、阀门

(8）新能源应用：太阳能、地热能、自然光、生物质能、风能

(9）智能电表应用：能源网络、计量、配电、自动控制

（10）供应集中化：冷热电联产

3.3、建筑节能服务管理发展方向

智能建筑是我国未来建筑业发展的必然趋势。应用信息技术开展建筑节能是我国未来节能发展的主要方向。在物业能源管理规划的初期，要综合考虑从这个高起点切入，为物业管理行业的转型奠定跨越式发展的基础。建设部、科技部于2005年10月27日发布的《绿色建筑技术指导意见》规定了绿色建筑智能技术的要点，并提出推动智能技术和智能系统的发展。

(1）智能：可采用综合智能照明控制、地热与协同控制、外遮阳自动控制、能耗和水耗自动统计与管理、空调和新风综合控制、再生雨水利用综合控制等技术，智能建筑的“智能结构”通常是指楼宇自动化系统（BAS）、办公自动化系统（OAS）、通信自动化系统（CAS）的“三化”。第四个“节能自动化”是将“三化”应用于节能。

(2）自动化：在楼宇自动化系统（BAS）的帮助下，整个楼宇的所有公共机电设备，包括楼宇的供配电系统、照明系统、中央空调系统、给排水系统、电梯系统运行，集中监控远程控制，改善楼宇管理，降低设备故障率，降低能耗和维护运营成本。

(3）数字化：随着我国大力推进电力需求侧管理节能模式，智能抄表系统将成为建筑节能智能化发展的先导。智能电表技术衍生从组成智能电网目前广泛应用于建筑节能领域，通过实施电力载波技术、无线传感器网络技术、自组网技术（公用事业电能计量信息管理平台）等，在感知、测量、分析、通信、控制路径等方面实现楼宇业主电表、水表、气表、热量表的智能化、网络化管理。

4、物业能源管理（PEM）的方式是合同能源管理

能源管理合同（EPC）模式由利益共享、目标保证、运营托管三种模式组成。第一种模式是政府财政激励的主要节能服务模式，其最大特点是节能服务。甲方要在技术、设备、管理服务等方面进行投入，这恰恰是难以实现的。因此，在物业管理节能服务中引入合同能源管理模式时，基本上不可能考虑采用先期投入的方式，而是主要依靠物业管理的资源开展节能服务。当然，如何成为工商登记（或加项）的“专业人士”物业能耗管理，如何获得政府财政奖励，还得另谋出路。

4.1、合同能源管理的综合运营商方法

物业能源管理首选的节能服务模式应该是“综合运营商”，因为它们都是资源型平台，具备综合运营节能技术、设备和管理实施的条件。从另一个角度来看，其实在节能方面，没有节能的资金、技术、设备、运行机制、管理人员等，不可能成为专业的节能服务公司，而且摆在他们面前的只有一个选择：做一个平台（也就是“二房东”），成为合同能源管理模式下建筑节能市场的“接入商”，就像城市燃气一样公司，没有气源，没有设备，没有技术。赚钱。

其实，目前这类平台接入商的需求量很大。他们也面临着无法进入建筑节能市场开发和准入的困境。甚至为难，当然，这也是因为没有好处。在现有条件下，最直接、最省力的方式应该是成为节能服务综合运营商：广泛接受甚至招揽各类，与他们签订整体节能改造合作协议，为他们提供节能改造服务。节能审核、规划、计量、运营全链条协同一站式支持，为他们销售市场准入的第一张票，是多年的“套票”。

4.2、合同能源管理的节能目标保障模式

不同于综合运营商模式，也可以单独开展节能服务，但需要分包，就像物业管理业务中洗衣、保安、保洁等服务的对外分包一样。在不需要预先投资的合同能源管理模式下，可以采用第二种“节能目标保证”方式，即向业主保证一定的节能绩效，业主进行投资和采购，组织供应商和安装。项目。

既然是担保方式，风险控制是关键。物业能源管理公司可以从这份“保障”中多得出两个“保障”：一方面，与节能设备供应商、施工方签订保障协议（保证金机制），另一方面，与保险公司投保，最大限度地自行分解业务风险。事实上，担保方式对于专业人士来说也是一种困惑。由于节能过程的长期特点，保证目标的实现时间很长，导致账期延长，财务成本和风险增加。 ，所以他们也一直在寻找解决方案。如果他们能够参与共同担保，他们可能会分担一部分成本和风险。当然，他们需要用稀释后的利润来对冲这部分成本。

4.3、合同能源管理的节能运行托管模式

节能服务的流程管理一直是一个痛点。一个公司不可能支持多个项目的全过程管理。外部委托管理是合同能源管理模式“运营托管”方式的最佳选择。虽然为了增加利润他们愿意延长合同期限，但常态化的节能运行管理也给他们带来了很多麻烦，也可能会增加一些管理成本和风险，所以大部分人还是愿意委托后期运营管理，只是需要加强运营指导和监督。

可模仿的托管模式，允许业主将物业节能项目委托给自己经营管理。事实上，业主交接的物业管理业务是一种托管，但节能任务并没有单独委托。我非常熟悉并适应业主的托管业务。我现在需要的是为业主创造一种节能的托管要求。方法是组织各类技术人才开展此项业务。节能托管的服务收入不仅是运维成本，也是节能的分成或奖励，是物业能源管理公司应得的增值收入。