疫情成为物业管理行业的“试金石”。
近期，上海、深圳、长春等地疫情依然严峻。一些城市实行封闭式管理，物业管理的作用再次被提上日程。疫情考验过后，物业管理行业或迎来新的洗牌机会，物业企业价值整体趋势向好。
另一方面，房地产板块的资本市场仍在复苏，已连续半年多下跌。最近，它迎来了“黑暗时刻”。恒生工业管理指数跌至 3,545 点的历史新低。
过去一年，规模依然是主旋律，行业总规模达到342亿平方米，企业在城市扩张中开始关注密度提升。基本物业管理服务收入仍然是基本市场，而物业费水平和可扩展的市场规模是影响基本物业管理服务收入的两个核心要素。
房地产企业需要优化城市发展，从市场容量的角度了解不同城市的市场空间、物业管理覆盖率和市场化程度，实现高质量发展。
01
上海最大的住宅物业管理规模
物业管理行业存量属性明显，城市住宅市场容量决定企业扩张规模。
从整体市场容量来看，综合考虑城镇人口增量、房地产开发增量、人均住房面积增加、物业覆盖率等因素，预计物业管理行业总规模有望达到38.8 2025年10亿平方米，到2021年-2025年复合年增长率3.2%。
以城市存量市场为重点，根据地方统计年鉴，截至2020年，重庆住宅存量最大8.8亿平方米，其次是上海和北京，7.1亿平方米米分别是米，6.2亿平方米。
从各地住宅物业管理覆盖率来看，上海住宅物业管理规模居全国首位，规模达7亿平方米，其次是重庆和北京，均拥有住宅物业管理规模5.@ >9 亿平方米。
值得注意的是，一线城市中，只有上海和北京位列前五，管理面积超过5亿平方米。深圳和广州分别位列第7和第9，管理面积约3亿平方米。.
二线城市中，成都、武汉等中西部城市的市场规模也很突出，住宅物业管理规模也位居全国前五，住宅物业管理规模超5亿平方米。
02
上海物业管理覆盖率全国领先
今年1月以来，政策面引导行业方向，如推动全国住宅小区特别是存量老小区向物管全覆盖迈进，将为行业带来新的增长空间。
据科瑞物业监测，2020年全国物业管理覆盖率为69.3%，整体占比仍不高。
在重点监测城市中，上海物业管理覆盖率全国领先。2020年上海住宅物业管理覆盖率提升至98.4%。上海物业管理覆盖率快速增长。公开资料显示，2019年上海物业管理覆盖率为81.1%，其中住宅物业管理覆盖率为97.7%，明显高于非住宅物业管理覆盖率。62.1%。
所覆盖的领域无疑将为行业注入新的市场容量。从覆盖面积看，重庆、苏州、青岛在20个重点城市中位居全国前三。其中，重庆市覆盖面积达到2.9亿平方米，是20个重点城市中覆盖面积最大的城市。
但严格来说，不包括物业管理服务的城市大多是老旧小区。对于想要切入老旧社区或以老旧社区为主要扩张目标的企业来说，这些城市无疑是关注的焦点。
03
新物业的物业成本比平均水平高出 15%
物业费与楼龄直接挂钩，由于新项目一般维修成本较低，楼龄较短的项目物业费一般较高。
新项目的物业费是多少？
据科瑞物业监测，20个重点城市平均物业成本为2.35元/平方米/月，而5年及以下楼龄的项目平均物业成本为2.@ >7元/平方米/月，高于平均水平15%。
楼龄较短的项目是企业关注的重点，但目前不同城市5年及以下楼龄的项目规模差异较大。
在20个重点城市中，只有5个城市有1亿平方米以上的新项目。其中物业管理能耗预计能达到多少占比，重庆遥遥领先。新建项目规模达到2.4亿平方米。新建项目规模占20个重点城市总规模的14%。武汉紧随其后，新项目达到1.6亿平方米。
过去一年住宅用地成交规模反映了城镇新建项目规模的增量水平。
从数据来看，重庆、长沙、武汉、成都等中西部城市表现依然强劲，重庆以2877万平方米的成交量位居榜首。随着项目的建设和交付，这些项目将转变为来年全市企业扩张的对象，重庆新项目规模与其他城市的差距将进一步拉大。
04
上海最活跃的市场
住宅物业管理的市场化程度决定了企业获得项目的难易程度，物业委员会的成立在一定程度上反映了城市物业管理的市场化程度。
从一线城市的行业委员会成立率来看，上海遥遥领先。截至2021年11月，上海市行业委员会成立率已超过95%。
广州和深圳的行业委员会成立率与全国30%的平均水平基本持平，北京行业委员会的成立率只有22.5%，低于全国平均水平。
从另一个关键指标看，城市中标数量更直观地反映了市场化程度。
据科瑞物业不完全统计，2021年全国物业管理服务招标市场共中标项目55087个，总中标金额达到6.20.25亿。
聚焦20个重点城市数据，2021年上海将成为全国物业管理服务招标市场最活跃的城市，全年共有8845个中标项目。广州位居第二，但中标数量还不到上海的三分之一。
在房地产行业处于关键十字路口时，需要优化城市发展，提高城市密度，以实现规模经济。市场容量是材料企业进入和实现高收入目标的关键指标。事实上，企业扩张城市白名单的最终确定，需要对有效市场容量和细分市场容量做出正确判断。此外，随着物业管理全覆盖的推进，尤其是老旧小区、失控小区物业全覆盖的推进，是物业公司关注的契机。
