苏发改发[2018]3号

市、县（市、区）发改委（发改局、物价局）、建设局（委）、房地产局：

为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用者和物业服务公司的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《价格条例》 《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律法规，省发展改革委、省住房和城乡建设厅修订完善了《江苏省物业服务收费管理办法》省”（苏继规[2013]4号），现将修订后的《江苏省物业服务收费管理办法》印发给你们，请根据当地实际执行。

江苏省发展和改革委员会

江苏省住房和城乡建设厅

2018 年 12 月 29 日

江苏省物业服务收费管理办法

第 1 章一般规则

第一条规范物业服务收费，维护业主、物业使用者和物业服务公司的合法权益。根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物价条例》、《江苏省物业管理条例》等法律法规，结合我省实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费。

第三条 本办法所称物业服务费，是指物业服务企业按照规定对物业管理区域内的建筑物、构筑物、配套设施及相关场所进行维护、保养、管理的行为。物业服务合同，环境维护。卫生和相关秩序，向业主或物业使用者收取的费用。

物业服务费包括物业公共服务费、停车费及其他服务费。

第四条省发展改革委、省住房和城乡建设厅负责制定物业服务收费管理办法及相关政策法规，指导全省物业服务收费管理工作。

区、县（市）发展改革（价格）主管部门会同物业管理行政部门，按照各自的管理职责，分别负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。权威。

第五条物业服务收费应当按照合理、公开、质价一致的原则确定，区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。

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第六条普通住宅物业前期公共服务费和停车费实行政府指导。业主大会成立后，普通住宅物业的公共服务费和停车费由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商协商，通过物业服务合同。法律、法规另有规定的，从其规定。

对于经营性使用的普通住宅，物业公共服务收费标准由物业服务企业与业主或经营者协商确定，并按合同约定执行。

车位租金按照《江苏省物业管理条例》的要求执行。

其他服务收费市场调整价，由业主或物业使用人与物业服务企业根据服务内容和服务质量协商确定。

第七条 非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人、物业服务企业根据服务情况协商确定内容和服务质量或在物业服务合同中约定。其中，非住宅车辆停车收费按照《江苏省机动车停车服务收费管理办法》执行。

第八条鼓励建设单位和业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务公司或专业管理机构。支持物业服务企业开展公平价格竞争物业能耗管理方案，通过市场竞争机制促进物业服务收费形成。

第二章物业公共服务收费

第九条 本办法所称物业公共服务费，是指物业服务企业为物业管理区域内的业主或物业使用人提供公共、普遍的基本物业服务，依照本办法规定收取的费用。物业服务合同。成本。

第十条物业管理区域的物业公共服务费一般由以下因素构成：

(一）物业管理服务人员工资、社会保险、公积金、工会经费、职工教育经费等按规定提取；

(二）物业公用部分和公用设施设备的日常维护费用；

(三）清洁卫生；

(四）绿化维护费用；

(五）订单维护费；

(六）办公费用；

(七）物业服务企业固定资产折旧；

(八）物业公用部分、公用设施及公共责任保险费用；

(九）管理费分摊；

(十）业主大会同意的其他费用；

(10一）法定税金和合理利润。

应由住宅专项维修基金支付的物业公用部分、共用设施设备的维修、更新、改造费用，不得计入物业服务成本或物业服务费用。

第十一条 设区的市、县（市）发展改革（价格）主管部门应当会同物业管理行政主管部门综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数和缴费比例、住房公积金缴存基数的调整范围和居民消费价格指数的变化，普通住宅物业的相应基准价和公共服务收费浮动范围，根据当地物业情况制定服务水平标准，并向公众公布。

发展改革主管部门（价格）应当会同物业管理行政主管部门每三年评估一次物业服务水平标准及相应的标杆价格和浮动幅度，并及时、动态地作出根据评估结果进行调整。

第十二条建设单位应当按照有关规定选聘物业服务企业，在政府指导价范围内签订物业服务初步合同，约定服务内容、服务水平、收费标准等。在房屋买卖合同中。物业服务初步合同应当自签订之日起30日内报所在地物业管理部门和发展改革（价格）部门备案。

第十三条 业主大会成立前，普通住宅物业公共服务收费因服务成本变动或政府指导价标准变动需要调整的，物业服务企业应当组织、指导并与街道办事处（镇人民政府）沟通。在监督下，披露真实、完整、有效的相关信息，并征求业主意见。经专属面积占建筑物总面积一半以上的业主和占总户数过半数的业主同意，形成业主共同决定。在指导价范围内实施调整并同意实施。

第十四条物业公共服务费按建筑面积计算收取。已办理不动产登记的，按登记建筑面积计算征收；未登记的，按测绘机构实测建筑面积计算征收；未进行实测的，按房屋买卖合同记载的面积计算。

附楼面积不计入物业面积的，不视为计费面积。附楼设计用途依法变更的物业公共服务费，由物业服务企业与业主或物业使用人按约定标准计算征收。

第十五条业主自房屋买卖合同约定的房屋交割日（符合交割交割条件）和入住通知起，按月缴纳物业公共服务费。对符合交割条件且建设单位已出具书面通知办理交割手续的物业，物业公共服务费自书面通知规定的日期起计算。因建设单位原因，工程已竣工未售出或未按时交付业主的，物业公共服务费由建设单位承担。

第十六条物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费，但预缴期限不得超过一年。

第十七条住宅物业管理区域内共享设施设备的运行、维护管理、保洁、绿化等物业服务使用的水、电、气价格，按照当地居民标准执行。 '使用价格，但洗车、餐饮的价格 商务水电煤气除外。

物业管理区域内的共享设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、走廊照明、路灯、道路、绿地、水泵、电子对讲门设施、非营运停车场、非营运电瓶车充电设施、监控安防设施、公益文体设施、物业服务用房及共享设施设备用房等。

非经营性停车场是指物业管理区域内为业主或物业使用者提供车辆停车服务的停车位和车库。

第十八条物业公共服务收费可以采取包干制或酬金制，具体收费方式由物业服务合同约定。

第 3 章停车费和车位租赁

第十九条 本办法所称停车费，是指停车位使用的公共设施设备运营所产生的能源消耗、维修保养、保洁、秩序维护、管理服务人员费用和法定税金。和物业管理区的车库。和其他费用。

本办法所称车位租金，是指车位所有人或者管理人将车位出租给用户所收取的费用。

第二十条物业管理区域内，有业主拥有的公共、专用、专用车位和车库的，按照车位、专有权等因素收取停车费和车位租金。和车库的利益，以及管理服务的成本。

同一停车区域内的汽车停车收费标准应保持一致，地面和地下汽车的停车收费标准应保持在合理的价格范围内。

第二十一条设区、县（市）的城市发展改革（价格）主管部门应当会同物业管理主管部门制定并公布前期停车场收费标准。物业管理区域内的普通住宅物业按照价格管理权限。基准价和浮动幅度根据经济社会发展水平和物业服务成本变化及时调整。

第二十二条业主大会成立前，停车收费应当在政府指导价范围内按照之前物业服务合同约定的标准执行；业主大会成立后，停车费实行市场调整价，具体标准由业主大会确定。或经业主大会授权的业主委员会与物业服务公司同意通过物业服务合同执行。

第二十三条建设单位未出售或者附设的停车位、车库出租，租金的基准价和浮动幅度由市发展改革（价格）部门确定。会同区、县（市）物业管理行政主管部门根据物价管理权限制定。具体收费标准在规定的标杆价格和浮动范围内，由建设单位与车位使用方约定。建设单位未出售、未附设的车位、车库，停车费由建设单位承担。

第二十四条物业管理区域内依法建设的人防工程通常用作停车位的，基准价和租金浮动范围由发展改革（价格）共同确定。 ) 城市部门分为区和县（市）。物业管理、人防等行政主管部门按照价格管理权限制定。具体收费标准在规定的基准价格和浮动范围内确定。

第二十五条停车费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同收取；车位租金由车位、车库所有人或管理人按合同约定收取，也可委托物业服务公司代收，分别核算。

第二十六条物业服务企业因军警应急、抢险救援、市政工程抢修等进入小区物业管理区域执行公务，不得收取任何费用。临时停放的车辆为业主和物业使用者提供配送、维修、安装等服务，以及允许其他外来车辆按合同进入小区物业管理区域临时停放的，免交停车费。约定的时间限制。

第四章其他服务收费

第二十七条本办法所称其他服务费，是指物业服务企业在物业管理范围内，除公共物业服务费、停车费外，为业主和物业使用者提供服务所收取的费用。面积，以及涉及物业服务企业和业主或物业使用人的其他费用。

第二十八条物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等专业经营单位委托收费的，物业服务企业可以按照约定向委托单位收费，但不得向业主收取，物业使用者收取手续费等额外费用。

第二十九条物业管理区域内，电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等共用设施设备运行产生的电费、公共照明、公共用水等费用，应当由物业服务企业单独核算。按照物业服务合同约定的方式，由业主分摊，物业服务企业定期公布实际费用和分摊情况。分摊费用已计入物业公共服务费成本的，不再重复收取。

第三十条业主或者物业使用人可以委托物业服务企业或者保洁运输公司对物业内部装修产生的建筑垃圾进行清运，并承担保洁运输费用和处置费用。

第三十一条新建住宅小区实行门禁通（卡）管理的，建设单位应当免费向业主提供必要数量的通（卡）和汽车门禁卡；在物业管理区域内，免费为业主提供必要数量的门禁卡（卡）和汽车门禁卡。如业主或物业使用者有其他需要申请，可适当收取生产成本。

第 5 章行为准则和监督

第三十二条物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律法规，全面履行物业服务合同，确保服务质量与收费标准和价格相一致。

第三十三条物业服务企业应当执行明码标价规定，在显着位置公示物业服务企业的名称、服务内容、服务水平、收费项目、收费标准、收费方式、收费依据、报告等。物业管理区域内的位置。投诉电话等相关情况，自觉接受业主和物业使用人的监督，不得向业主和物业使用人收取任何乱收费。

第三十四条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期在主要场所公示物业公共服务费、停车费、运营公共设施收支、公共水电费等。物业管理领域的职位。分摊等情况，接受业主和社会监督。

第三十五条物业服务企业应当完善内部财务管理制度，加强成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务多个物业管理区域的，服务成本和收支按物业管理项目分别计算。车辆停车费和共享设施的营业收入应当分开入账。

第三十六条物业服务收费应当体现自愿委托和有偿服务的基本要求。物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主和物业使用人有权拒绝支付。

第三十七条业主或者物业使用人应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费。业主与业主约定由业主支付物业服务费的，由业主承担连带责任。产权转让时，业主应与物业服务企业结清物业服务费。

未按合同约定支付的，业主委员会和物业服务公司应当督促其限期支付；逾期不支付的，物业服务公司可以向人民法院提起诉讼，依法追缴。

第三十八条鼓励物业服务收费实行薪酬制度管理。实行收费方式的，物业服务企业应当按照规定建立各项物业服务资金收支台账，定期向业主大会公布物业服务费收支情况。或全体业主，并接受业主委员会的审核。实行合同收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域单独设立账户，按照物业服务合同的约定公布财务收支情况，接受监督。

第三十九条发展改革（价格）主管部门应当会同有关部门加强对物业服务收费的监督管理，建立物业服务收费成本调查和物业服务纠纷调解机制。收费，扩大物业服务企业范围 督促整改收费不按规定明码标价等问题，引导物业服务企业规范收费行为。

第四十条物业管理部门应当加强对物业管理活动的行业监管，引导物业服务企业规范管理。

第四十一条物业管理部门应当会同有关部门建立守信联合激励、失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。物业服务企业有超标收费、强制或变相强制收费、提供低于服务水平的服务等行为，由有关部门列入失信企业名单，并予以处罚。业主或物业使用人拖欠物业服务费等，经法院判决仍拒不支付的，记入个人信用档案。

第四十二条物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定收取费用的，有关行政执法部门应当依照《中华人民共和国价格法》、《条例《价格违法行为行政处罚办法》，《江苏省物业管理条例》等法律法规有待查处。

第四十三条发展改革（价格）部门、物业管理部门未依照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》及本办法履行职责的，上级发展改革（价格））主管部门、物业管理部门应当依法改正，追究有关人员的责任。

第六章附则

第四十四条各地应当结合实际制定实施细则，并报上一级发展改革（价格）部门和物业管理部门备案。

第四十五条保障性住房、房改住房、老旧小区的前期物业服务收费，按照本办法执行。

第四十六条物业服务企业以外的管理人员提供物业服务的，可参照本办法执行。

第四十七条本办法由省发展改革委、省住房和城乡建设厅依职权解释。

第四十八条本办法自2019年1月1日起施行，有效期5年。 《江苏省物业服务收费管理办法》（苏继规[2013]4号）同时废止。

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