苏发改发〔2018〕3号

各市、县（市、区）发展改革委（发展改革局、物价局）、建设局（委）、房地产局：

为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用者和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省价格条例》 》、《江苏省物业管理条例》等法律法规，省发改委、省住房和城乡建设厅修订完善了《江苏省物业服务收费管理办法》（苏冀规[2013]4号，现将修订后的《江苏省物业服务收费管理办法》印发给你们。,

江苏省发展和改革委员会

江苏省住房和城乡建设厅

2018 年 12 月 29 日

江苏省物业服务收费管理办法

第一章总则

第一条 为规范物业服务收费物业能耗管理方案，维护业主、物业使用者和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省价格条例》和《江苏省物业管理条例》等法律法规，结合我省实际，制定本办法。

第二条本省行政区域内的物业服务收费适用本办法。

第三条 本办法所称物业服务费，是指物业服务企业按照物业管理范围内的建筑物、构筑物、配套设施设备及相关场所的维护、保养、管理。服务合同、环境卫生维护等相关领域。向业主或物业使用者收取的订单、费用。

物业服务费包括物业公共服务费、停车费及其他服务费。

第四条 省发展改革委、省住房和城乡建设厅负责制定物业服务收费管理办法和相关政策法规，指导全省物业服务收费管理工作。

设区的市、县（市）发展改革（价格）主管部门会同物业管理行政部门，按照各自的管理权限，分别负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第五条 物业服务收费应当按照合理、公开、质价一致的原则确定，区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。

第六条 普通住宅前期公共服务费和停车费实行政府指导。业主大会成立后，普通住宅物业的公共服务费和停车费由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商协商，通过物业服务合同。法律、法规另有规定的，从其规定。

用于经营的普通住宅，物业公共服务收费由物业服务企业与业主或经营者协商确定，并按合同约定执行。

车位出租按照《江苏省物业管理条例》的要求执行。

其他服务收费市场调整价，由业主或物业使用人与物业服务企业根据服务内容和服务质量协商确定。

第七条 非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人、物业服务企业根据服务内容和服务内容协商确定。服务质量或在物业服务合同中约定。其中，非住宅车辆停车收费按照《江苏省机动车停车服务收费管理办法》执行。

第八条 鼓励建设单位和业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构。支持物业服务企业开展公平价格竞争，通过市场竞争机制促进物业服务收费形成。

第二章物业公共服务收费

第九条 本办法所称物业公共服务费，是指物业服务企业依据物业服务合同，在物业管理区域内为业主或者物业使用者提供公共的、普遍的基本物业服务而收取的费用。 .

第十条 物业管理区域的物业公共服务费一般由以下因素构成：

（一）物业管理服务人员的工资、社会保险、公积金、工会经费、职工教育经费等；

（二）物业共用部分及共用设施设备的日常维护费用；

（三）清洁和卫生费用；

(四）绿化维护费用；

(五）订单维护费；

(六）办公费用；

(七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）物业公用部分、公用设施设备及公众责任保险的费用；

(九）管理费分摊；

(十）业主大会同意的其他费用；

（10一）法定税收和合理利润。

应由住宅专项维修基金支付的物业公用部分、共用设施、设备的维修、更新、改造费用，不计入物业服务成本或物业服务费用。

第十一条 设区、县（市）的城市发展改革（价格）主管部门应当会同物业管理行政主管部门综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数和缴存比例、住房公积金缴存缴存基数的调整范围和居民消费价格指数的变化、相应的基准价格和普通住宅公共服务费的浮动范围，按照国家有关规定制定。当地物业服务水平标准，并向社会公布。

发展改革（价格）主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年评估一次物业服务水平标准及相应的标杆价格和浮动幅度，并根据有关规定及时动态调整。评价结果。

第十二条 建设单位应当按照有关规定选择和聘请物业服务企业，在政府指导价范围内签订物业服务初步合同，并约定服务内容、服务水平、收费标准等。房屋买卖合同。物业服务初步合同应当自签订之日起30日内报所在地物业管理部门和发展改革（价格）部门备案。

第十三条 业主大会召开前，因服务成本变化或者政府指导价标准变化，需要调整普通住宅公共服务收费的，物业服务企业应当组织、指导和监督街道办事处（镇人民政府）。披露真实、完整、有效的相关信息，征求业主意见，并征得专属面积占建筑总面积一半以上、占户数过半的业主同意，在政府指导价范围内形成业主共同决策。调整范围内实施并同意实施。

第十四条 物业公共服务费按照建筑物的建筑面积计算收取。已办理不动产登记的，按登记建筑面积计算征收；未登记的，按测绘机构实测建筑面积计算征收；未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。

附楼面积不计入物业面积的，不视为计费面积。依法改变设计用途的附属房屋物业的公共服务费，由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定的标准计算收取。

第十五条业主应当自房屋买卖合同（符合竣工交付条件）和入住通知书约定的房屋交付之日起，按月缴纳物业公共服务费。对符合交割条件且建设单位已出具书面通知办理交割手续的物业，物业公共服务费自书面通知规定的日期起计算。因建设单位原因，工程已竣工未售出或未按期交付业主的，物业公共服务费由建设单位承担。

第十六条 物业服务企业可以按照物业服务合同的约定预收物业公共服务费，但预缴期限不得超过一年。

第十七条 住宅物业管理区域内共享设施设备的运行、维护管理、清洁、绿化等物业服务过程中的水、电、气价格，按照当地居民的标准执行。使用价格，但执行洗车、餐饮等运营成本。水、电、煤气除外。

物业管理区常用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、走廊照明、路灯、道路、绿地、水泵、电子对讲门设施、非营运停车场、非营运电瓶车充电设施、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房、共享设施设备用房等。

非经营性停车库是指物业管理区域内为业主或物业使用者提供车辆停车服务的停车位和车库。

第十八条物业公共服务收费可以采取包干制或酬金制，具体收费方式由物业服务合同约定。

第三章停车费和车位出租

第十九条 本办法所称车辆停车费，是指停车位使用的公共设施设备运营所产生的能源消耗、维修、保洁、秩序维护、管理服务人员费用、法定税金等费用。物业管理区的车库。

本办法所称车位租金，是指车位所有人或者管理人将车位出租给用户所收取的费用。

第二十条 物业管理区内业主自有、专属、专属使用的车位和车库，按照车位专有权益等因素收取停车费和车位租金。和车库，以及管理服务的成本。

同一停车区的停车收费标准应当一致，地下、地面停车收费标准保持合理。

第二十一条 设区、县（市）的城市发展改革（价格）主管部门应当会同物业管理行政主管部门制定并公布前期停车费基准价格，浮动幅度将根据经济社会发展水平和物业服务成本变化及时调整。

第二十二条 业主大会成立前，停车费在政府指导价范围内，按照之前物业服务合同约定的标准执行；经授权的业主委员会和物业服务公司同意履行物业服务合同。

第二十三条 建设单位未出售或者附设的车位、车库出租，其租金基准价和浮动幅度由设区的市发展改革（价格）主管部门确定。 ，并会同县（市）物业管理部门按照价格。管理权限发展。具体收费标准在规定的标杆价格和浮动范围内，由建设单位与车位使用方约定。建设单位未出售、未附设的车位、车库，停车费由建设单位承担。

第二十四条 物业管理区内依法建设的人防工程通常用作停车位的，租金的底价和浮动幅度由市发展改革（价格）部门确定。设区、县（市）的市会同物业管理、人防等行政主管部门按照价格管理权限制定。具体收费标准在规定的基准价格和浮动范围内确定。

第二十五条 停车费由物业服务企业或者专业管理机构按照物业服务合同收取；车位租金由车位、车库所有人或管理人按合同约定收取，也可委托物业服务公司收取，另行列出。帐户。

第二十六条物业服务企业因军警应急、抢险救援、市政工程抢修等进入小区物业管理区域执行公务，不得收取任何费用。临时停放车辆为业主和物业使用者提供配送、维修、安装等服务，以及允许其他外来车辆按合同进入小区物业管理区域临时停放的，免交停车费。约定的时限。

第四章 其他服务收费

第二十七条 本办法所称其他服务费，是指物业服务企业在物业管理区域内，除公共物业服务费、停车费外，为业主和物业使用者提供服务所收取的费用。与物业服务相关的费用 企业和业主或物业使用者的其他费用。

第二十八条 物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等专业经营单位委托收费的，物业服务企业可以按照约定向委托单位收费，但不得向业主收取费用。或物业使用者收取手续费等额外费用。

第二十九条 在物业管理区域内，电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等共用设施设备的运行所发生的电费、公共照明、公共用水等费用，应当分别核算。由物业服务企业核算，并按物业服务入账。合同约定的方式由业主共同承担，物业服务企业应当定期公布实际费用和分配情况。分摊费用已计入物业公共服务费成本的，不再重复收取。

第三十条业主或者物业使用人可以委托物业服务企业或者保洁运输公司对物业内部装修产生的建筑垃圾进行清运，并承担保洁运输费用和处置费用。

第三十一条 新建住宅小区实行门禁通（卡）管理的，建设单位应当免费向业主提供必要数量的通（卡）和汽车门禁卡；应为车主免费配置区域、必要数量的通行证（卡）和汽车通行证。业主或物业使用者有其他需要申请的，可适当收取生产成本。

第五章行为准则和监督管理

第三十二条物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律法规，全面履行物业服务合同，确保服务质量与收费标准和价格相一致。

第三十三条 物业服务企业应当执行明码标价规定，公示物业服务企业名称、服务内容、服务水平、收费项目、收费标准、收费方式和收费依据、举报投诉电话等。在物业管理区域内的显眼位置。在有关情况下，自觉接受业主和物业使用人的监督，不得向业主和物业使用人收取任何乱收费。

第三十四条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，在内部显着位置定期公示公共服务费、停车费、公共设施收支情况、公共水电费分摊情况。物业管理区。，接受业主和社会监督。

第三十五条物业服务企业应当完善内部财务管理制度，加强成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务多个物业管理区域的，服务成本和收支按物业管理项目分别计算。车辆停车费和共享设施的营业收入应当分别入账核算。

第三十六条物业服务收费应当体现自愿委托和有偿服务的基本要求。物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主和物业使用人有权拒绝支付。

第三十七条业主或者物业使用人应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费。业主与业主约定由业主支付物业服务费的，由业主承担连带责任。产权转让时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费。

未按合同约定支付的，业主委员会、物业服务公司应当督促其限期支付；逾期不支付的，物业服务公司可以向人民法院提起诉讼，依法追缴。

第三十八条 鼓励物业服务收费实行薪酬制度管理。实行收费方式的，物业服务企业应当按照规定建立各项物业服务资金收支台账，定期向业主大会公布物业服务费收支情况。或全体业主，并接受业主委员会的审核。实行合同收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域设立单独账户，按照物业服务合同的约定公布财务收支情况，接受监督。

第三十九条 发展改革（价格）主管部门应当会同有关部门加强对物业服务收费的监督管理，建立物业服务收费成本调查和物业服务收费纠纷调解机制，对物业服务企业收费范围扩大、收费不一致的，按规定督促整改标价明晰等问题，引导物业服务企业规范收费行为。

第四十条 物业管理部门应当加强对物业管理活动的行业监管，引导物业服务企业规范管理。

第四十一条 物业管理部门应当会同有关部门建立守信联合激励、失信联合惩戒机制，加强物业服务业诚信管理。物业服务企业有超标收费、强制或变相强制收费、提供低于服务水平的服务等行为，由有关部门列入失信企业名单，并予以处罚。业主或物业使用人拖欠物业服务费等，经法院判决仍不支付的，记入个人信用档案。

第四十二条 物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定收取费用的，有关行政执法部门应当依照《中华人民共和国价格法》、《行政处罚条例​​》对价格违法行为”、《江苏省物业管理条例》等法律法规进行查处。

第四十三条 发展改革（价格）主管部门、物业管理主管部门未依照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》和本办法履行职责的，由上级发展改革（价格）主管部门和物业管理主管部门应当予以纠正，并依法追究有关人员的责任。

第六章附则

第四十四条 各地要结合实际制定实施细则，并报上一级发展改革（价格）部门和物业管理部门备案。

第四十五条 保障性住房、房改住房、老旧小区的物业服务费按照本办法执行。

第四十六条 物业服务企业以外的其他经营者提供物业服务的，可参照本办法执行。

第四十七条本办法由省发展改革委、省住房城乡建设厅在各自职权范围内负责解释。

第四十八条本办法自2019年1月1日起施行，有效期5年。《江苏省物业服务收费管理办法》（苏继规[2013]4号）同时废止。

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