泰兴市物业服务收费管理实施细则

（修订版）

第一章总则

第一条 为进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省价格条例》， 《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条 本市行政区域内物业服务企业管理和提供各类物业服务的收费行为，适用本细则。

第三条 本细则所称物业服务费，是指物业服务企业按照规定对物业管理区域内的建筑物、构筑物、配套设施设备及相关场所进行的维护、保养、管理。物业服务合同、环境卫生维护等相关领域。向业主或物业使用者收取的订单、费用。

物业服务费包括物业公共服务费、停车费及其他服务费。

第四条 市物价管理部门会同市物业管理部门负责制定本市物业服务收费管理实施细则和物业服务收费政策法规，并负责指导本市物业服务收费按照各自的管理权限进行监督管理。.

第五条 物业服务收费应当按照合理、公开、质价一致的原则确定，区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。

第六条 普通住宅前期公共服务费和停车费实行政府指导。业主大会成立后，普通住宅物业的公共服务费和停车费由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商协商，通过物业服务合同。法律、法规另有规定的，从其规定。

依法用于经营的普通住宅，物业公共服务费由物业服务企业与业主或者经营者协商确定，并按照合同约定执行。

业主采用自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合的服务收费标准，由业主共同决定并同意执行。

为满足部分业主、物业使用者的需要，或者对委托开展的专项服务等其他物业服务收费，实行市场调整价。具体收费标准由业主、物业使用人、物业服务企业在物业服务合同中约定。

车位租金按照《江苏省物业管理条例》的要求进行管理。

其他服务收费市场调整价，由业主或物业使用人与物业服务企业根据服务内容和服务质量协商确定。

普通住宅包括多层住宅（含电梯）和高层住宅。非普通住宅包括低层住宅；独立别墅或连体叠置住宅；整体为复式结构（一户两标准层）的住宅。

第七条 非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人、物业服务企业根据服务内容和服务内容协商确定。服务质量或在物业服务合同中约定。其中，非住宅车辆停车收费按照《江苏省机动车停车服务收费管理办法》执行。

第二章物业公共服务收费

第八条 物业公共服务费是指物业服务企业依照物业服务合同，在物业管理区域内为业主或者物业使用者提供公共的、普遍的基本物业服务而收取的费用。

前期物业公共服务费是指物业服务公司自新建住宅小区商品房交付之日起至业主大会或业主委员会成立时，为提供物业公共服务而收取的服务费。

第九条 物业管理区域的物业公共服务费一般由以下因素构成：

（一）物业管理服务人员的工资、社会保险、公积金、工会经费、职工教育经费等；

（二）物业共用部分及共用设施设备的日常维护费用；

（三）清洁和卫生费用；

(四）绿化维护费用；

(五）订单维护费；

(六）办公费用；

(七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）物业公用部分、公用设施设备及公众责任保险的费用；

(九）管理费分摊；

(十）业主大会同意的其他费用；

（10一）法定税收和合理利润。

应由住宅专项维修基金支付的物业公用部分、共用设施、设备的维修、更新、改造费用，不计入物业服务成本或物业服务费用。

第十条 市物价部门应当会同市物业管理部门综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准、社保统筹基数和缴费比例、住房公积金调整幅度支付基数和消费物价指数的变化。根据当地物业服务水平标准，制定相应的普通住宅楼前公共服务费基准价和浮动幅度，并向社会公布。

市物价主管部门会同市物业管理主管部门对全市普通住宅楼前公共服务分项的分级标准以及相应的基准价格和浮动幅度进行评估，制定根据评价结果及时动态调整。

第十一条 建设单位应当在政府指导价范围内，通过公开招标或者协议的方式选择聘用物业服务企业，签订物业服务初步合同，具体服务内容、服务标准和收费标准应由建设单位确定。规定。自签订物业服务初步合同之日起30日内，物业服务企业应当报当地物价主管部门和物业管理行政主管部门备案。

第十二条 建设单位协议选择、聘用物业服务企业并履行备案手续的，必须提交下列材料：

（一）普通住宅楼盘公共服务收费备案表。

（二）建设单位与物业服务公司签订的物业服务初步合同（原件）。

（三）物业服务公司与购房者的初步物业服务合同（协议）样本。

（四）物业服务企业营业执照（复印件）。

以公开招标方式确定的物业服务企业，在办理备案手续时，必须提交以下材料：

（一）普通住宅楼盘公共服务收费备案表。

（二）物业服务企业参与前期物业服务招标的中标函（原件）。

（三）建设单位与物业服务公司签订的物业服务初步合同（原件）。

（四）物业服务公司与购房者的初步物业服务合同（协议）样本。

（五）物业服务企业营业执照（复印件）。

第十三条 业主大会成立前小区能耗管理，普通住宅物业前期公共服务收费因服务成本变化需要调整的，或者调整政府指导价标准的，物业服务企业组织、指导和监督街道办事处（镇人民政府）。，披露真实、完整、有效的相关信息，征求业主意见，并征得专属面积占建筑总面积一半以上、总人数过半的业主同意在政府的指导下，由业主共同决定。在价格范围内进行调整并同意执行。

国家、省有新规定的，按照新规定执行。

第十四条 物业公共服务收费可以采取包干制或酬金制，具体收费方式由物业服务合同约定。

包干制是指业主向物业服务公司支付固定物业服务费，盈亏由物业服务公司承担的物业服务计费方式。

薪酬制度是指按约定的比例或金额在预收物业服务资金中提取并支付给物业服务企业的报酬，其余全部用于物业服务合同约定的费用。收费方式。

实行薪酬制度的，物业服务企业应当按照规定建立物业服务各项资金收支台账，并接受业主委员会的审核。

第十五条 物业公共服务费按照建筑物的建筑面积计算收取。已办理不动产登记的，按登记建筑面积计算征收；未登记的，按测绘机构实测建筑面积计算征收；未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。

附楼面积不计入物业面积的，不视为计费面积。依法改变设计用途的附属房屋物业的公共服务费，由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定的标准计算收取。

第十六条业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定物业使用人支付物业公共服务费的，业主按照约定承担连带支付责任。

业主自房屋买卖合同约定的房屋交付（符合竣工验收条件）和入住通知之日起，按月缴纳物业公共服务费。符合交割条件且建设单位已发出书面通知办理交割手续的，物业公共服务费自书面通知规定的日期起计算。因建设单位原因，工程已竣工未售出或未按期交付业主的，物业公共服务费由建设单位承担。

第十七条物业服务企业可以按照物业服务合同的约定，预收物业公共服务费，但预缴期限不得超过一年。

第十八条 住宅物业管理区域内共享设施设备的运行、维护管理、清洁、绿化等物业服务过程中的水、电、气价格，按照当地居民的标准执行。使用价格，但实行洗车、餐饮等经营活动。水、电、煤气除外。

物业管理区常用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、走廊照明、路灯、道路、绿地、水泵、电子对讲门设施、非营运停车场、非营运电瓶车充电设施、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房、共享设施设备用房等。

非经营性停车库是指物业管理区域内为业主或物业使用者提供车辆停车服务的停车位和车库。

第三章停车费和车位出租

第十九条 停车费是指物业管理区域内用于停车位、车库的公用设施设备的能源消耗、维修、保洁、秩序维护、管理和服务人员费用以及法定税费。

车位租金是车位的所有人或管理人将车位出租给承租人所收取的费用。

地下车位和车库租金由建设成本、合理收益、设计使用寿命等因素构成。

第二十条 物业管理区内业主自有、专属、专属使用的车位和车库，按照车位专有权益等因素收取停车费和车位租金。和车库，以及管理服务的成本。

同一停车区域内汽车的停车收费标准应保持一致，地面与地下汽车的停车费应保持合理的比价关系。

如果同一个物业管理区域内有地面和地下车位，则地面车位和车库的租金可以高于地下车位和车库的租金。

第二十一条 市物价部门会同市物业管理部门按照价格管理权限制定并公布本市物业管理区域前期停车费基准价和浮动幅度。 ，并根据经济社会发展水平和物业服务成本变化等情况不时进行调整。业主大会成立前，停车费按照之前物业服务合同约定的标准在政府指导价范围内执行；业主大会成立后，停车费实行市场调整价，

临时停车是定时或收费的。业主大会成立后，临时停车费实行市场调整，由停车服务单位与业主大会或业主委员会协商确定收费标准。

第二十二条 建设单位未出售或者附设的停车位、车库出租，其租金基准价和浮动幅度由市物价部门会同市物业管理部门制定。按照价格管理部门的规定。具体收费标准在政府指导价范围内，由建设单位与承租人在合同中约定。建设单位未出售、未附设的车位、车库，停车费由建设单位承担。

第二十三条 物业管理区域内依法建设的人防工程通常用作停车位的，停车费按照政府指导价执行。本部门根据价格管理权限制定。具体收费标准在规定的基准价格和浮动范围内确定。

人防车位租赁标准和管理要求按照《台州市物价局住房和城乡建设局民防局关于明确城市停车收费相关政策的通知》执行。台州城市居住区》（太极府[2018]53号）。

第二十四条汽车占用或者使用业主共用的道路或者其他场地的，物业服务企业应当在业主大会成立前，将停车费收入的70%计入住宅专项维修基金；其余用于补贴物业服务费；业主大会成立后，收取停车费的事项，由业主大会或业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定执行。

第二十五条 物业服务企业或者专业管理机构因军警应急、抢险救援、市政工程抢修等进入小区物业管理区域执行公务，不得收取任何费用。临时停放车辆为业主和物业使用者提供配送、维修、安装等服务，以及允许其他外来车辆按合同进入小区物业管理区域临时停放的，免交停车费。约定的时限。

第二十六条 停车费由物业服务企业或者专业管理机构按照物业服务合同收取；车位租金由车位、车库所有人或管理人按合同约定收取，也可委托物业服务公司收取，另行列出。会计，独立会计。

第四章 其他服务收费

第二十七条 其他服务费，是指物业服务企业在物业管理区域内，除物业公共服务费、停车费之外，向业主和物业使用者提供服务所收取的费用，以及与物业服务企业和物业服务相关的费用。财产所有人或财产所有人。用户的其他费用。

第二十八条 物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等专业经营单位委托收费的，物业服务企业可以按照约定向委托单位收费，但不得向业主收取费用。或物业使用者收取手续费等额外费用。

第二十九条 在物业管理区域内，电梯、水泵、消防、中央空调、集中供热、监控等共用设施设备运行所产生的电费、公共照明、公共用水、维修等费用设备房由物业服务企业单独列出。各业主按照物业服务合同约定的方式分摊账目，物业服务企业应当定期公布实际费用和分摊情况。分摊费用已计入物业公共服务费成本的，不再重复收取。

第三十条 新建小区实行门禁卡和电梯控制卡双卡管理的，建设单位应当为每位业主免费分配不少于4张卡；门禁卡和电梯控制卡分开管理的，建设单位应分别为每户免费分配不少于3张卡。物业管理区内停车场实行门禁通（卡）管理的，为相关业主免费分配通（卡）一张。业主如有其他需要申请加工的，可适当收取施工费用。业主大会成立后，业主大会或业主大会

第三十一条业主需要对房屋进行装修的，应当在装修前与物业服务企业签订装修协议，明确装修事项、装修押金标准、装修垃圾清运费、处理费标准。业主或者业主完成装修未违反装修协议的，物业服务企业应当在业主或者业主装修完成后及时退还装修押金。

第三十二条 营业场所水电费需二次抄表时，物业管理企业可以合理分摊其设备、线路、管网的损失，但收支和分配情况应当公开且不得反映利润。禁止将物业房屋和物业公司自身的水电消耗划拨到营业场所。

国家、省、市有特别规定的，按照特别规定执行。

第五章行为准则和监督管理

第三十三条物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律法规，全面履行物业服务合同，确保服务质量与收费标准和价格相一致。

第三十四条 物业服务企业应当执行明码标价规定，公示物业服务企业名称、服务内容、服务水平、收费项目、收费标准、收费方式和收费依据、举报投诉电话等。在物业管理区域内的显眼位置。在有关情况下，接受业主和物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何不记名的费用。

第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期在显着位置公示物业公共服务费、停车费、运营公共设施收支、公共能源消耗和电梯运营费。在物业管理领域。摊款等应当向业主大会报告，并接受全体业主和社会监督。

第三十六条物业服务企业应当完善内部财务管理制度，加强成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务多个物业管理区域的，服务成本和收支按物业管理项目分别计算。车辆停车费和共享设施的营业收入应当分别入账核算。

业主公用部分和共用设施用于从事广告等经营活动的，在业主大会成立前，应当征得利害关系业主的同意，并在之前的物业服务合同中约定。募集资金主要用于补充专项维修资金。业主大会成立后，所得款项按照业主大会或业主大会授权的业主委员会的决定和物业服务合同使用；未作出决定或同意的，将所得款项的70%纳入住宅专项维修基金，其余部分可用于补贴。使用物业服务费的规定。

实行合同收费方式的，物业服务企业应当对实行管理和服务的具体物业区域分别建立单独账户，按照服务合同的约定公示财务收支情况，接受监督。

实行收费方式的，物业服务企业应当按照规定建立各项物业服务资金收支台账，定期向业主大会公示物业服务费收支情况。或全体业主，并接受业主委员会的审核。业主委员会可以聘请第三方机构对物业服务费的年度收支进行审计，审计费从物业服务费和公共设施运营收入中收取，差额分摊由所有业主。

第三十七条物业服务收费应当体现自愿委托和有偿服务的基本要求。物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主和物业使用人有权拒绝支付。

第三十八条业主或者物业使用人应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费。业主与业主约定由业主支付物业服务费的，由业主承担连带责任。产权转让时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费。

未按合同约定支付的，业主委员会、物业服务公司应当督促其限期支付；逾期不支付的，物业服务公司可以向人民法院提起诉讼，依法追缴。

第三十九条 市物价部门应当会同有关部门加强对物业服务收费的监督管理，建立物业服务收费成本调查和物业服务收费纠纷调解机制，对收费的物业服务企业对扩大收费范围、不按规定收费等问题，督促整改价格标签等问题，引导物业服务企业规范收费行为。

第四十条 物业管理部门应当会同有关部门建立守信联合激励、失信联合惩戒机制，加强物业服务业诚信管理。物业服务企业有超标收费、强制或变相强制收费、提供低于服务水平的服务等行为，由有关部门列入失信企业名单，并予以处罚。业主或物业使用人有拖欠物业服务费等行为，经法院判决仍拒不支付的，应记入个人信用档案。

第四十一条 物业服务企业违反物业服务合同和本细则收取费用的，由有关行政执法部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格行政处罚条例​​》违反《江苏省物业管理条例》等法律法规的，依法追究。

第六章附则

第四十二条本市保障性住房、住房改造住房、老旧小区的前期物业服务收费，按照本细则执行。

第四十三条 集体土地上普通住宅小区前期公共物业公共服务收费，可参照公共物业公共服务子项目的服务标准和收费标准，由业主与物业服务企业协商确定。关于具体的服务内容和收费标准。物业服务企业以外的其他经营者提供物业服务的，可参照本细则执行。

第四十四条 本细则自2020年10月1日起施行。原《泰兴市物业服务收费管理实施细则》（泰价[2014]35号）和《关于完善物业服务收费管理的通知》 《泰兴市物业服务和物业收费》（泰物价[2017]50号）同时废止。

来源 | 泰兴市住房和城乡建设局