为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用者和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》， 《江苏省物业服务收费管理办法》和《南通市物业服务收费管理条例》等法律法规，结合我市实际，南通市发展改革委起草了《物业服务收费管理实施办法》 《南通市物业服务收费标准（征求意见稿）》，现正广泛征求社会意见。

公众咨询期为2020年7月10日至2020年8月10日，欢迎各界人士通过信函、邮件等方式提出宝贵意见和建议。通讯地址：南通市发改委收费管理与价格监管司（南通市世纪大道6号，邮编：），E-mail：。

南通市区物业服务收费管理实施办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用者和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》中华人民共和国”、《江苏省物业管理条例》和《南通市物业管理条例》和《江苏省物业服务收费管理办法》等法律、法规和规章，结合南通市区实际情况，制定本实施办法。

第二条本办法适用于南通市区范围内物业服务收费管理。

第三条 本实施办法所称物业服务费，是指物业服务企业按照规定对物业管理区域内的建筑物、构筑物、配套设施设备及相关场所进行维护、保养、管理的费用。物业服务合同，以及向业主或物业使用者收取的环境卫生维护及相关订单、费用。

物业服务费包括物业公共服务费、停车费及其他服务费。

第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价一致的原则，区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。实行市场调整价的物业服务收费标准由物业服务合同约定或由业主、物业使用人、业主大会、物业服务企业根据服务内容和服务质量确定。

第五条市物价部门会同市物业管理行政主管部门负责制定市区物业服务收费相关政策法规，指导物业服务收费管理工作。

各区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照各自的管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第二章物业公共服务收费管理

第六条 本实施办法所称物业公共服务费，是指物业服务企业在物业管理区域内向业主或者物业使用人提供公共的、普遍的基本物业服务，按照物业的性质向业主或者物业使用人收取的费用。服务合约。

第七条 普通住房前期（业主大会成立前）物业公共服务费实行政府指导价。业主大会成立后，普通住宅物业的公共服务费实行市场调节价。

普通住宅是指计划供家庭居住的建筑，包括高层和多层建筑，不包括各类别墅和商务公寓。

非普通住宅、非住宅住宅、普通住宅改作经营用途、业主自管的普通住宅物业的公共服务费，实行市场调整价。

第八条 物业公共服务收费可以采取合同制或者报酬制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。

合同制是指业主向物业服务公司支付固定物业服务费，物业服务公司享有或承担盈余或损失的物业服务收费方式。

薪酬制度是指按照约定的比例或金额从预收的物业服务资金中提取给物业服务企业，其余用于物业服务约定的费用的物业服务收费方式。合同，业主享有或承担差额或不足。.

第九条 物业公共服务费一般由以下因素构成：

（一）物业管理服务人员按要求提取的工资、社会保险基金、公积金、工会基金、职工教育基金等；

（二）物业共用部分及共用设施设备的日常维护费用；

（三）清洁和卫生费用；

(四）绿化维护费用；

(五）订单维护费；

(六）办公费用；

(七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）物业公用部分、公用设施设备及公众责任保险的费用；

(九）管理费分摊；

(十）业主大会同意的其他费用；

（10一）法定税收和合理利润。

应当由住宅专项维修资金支付的物业公用部分、共用设施、设备的维修、更新、改造费用，不得计入物业服务成本和物业公共服务费用。

第十条 实行政府指导价的普通住宅楼盘（以下简称普通住宅楼盘）公共服务费实行分级服务、分级收费。分级服务收费标准由市物价部门会同市物业管理部门制定。

第十一条 市物价部门应当会同市物业管理部门综合考虑市区物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数和缴费比例、住房调整幅度公积金缴存基数，居民消费价格。指数变化前期每三年对普通住宅物业的公共服务水平和收费标准进行评估，并根据评估结果及时动态调整，并向社会公布。

第十二条 新建普通住宅交付前，建设单位应当通过招标或协议方式选择物业服务企业，签订前期物业公共服务合同，约定服务内容、服务水平、收费标准等。物业服务企业应当自签订上一份物业公共服务合同之日起30日内，向所在地物业管理行政部门、物价部门备案。上一物业服务期间，物业服务企业发生变更的，按规定程序重新确定物业服务费。

建设单位与购房人签订的物业销售合同，应当包含原物业服务合同约定的内容。物业买卖合同未约定物业前期服务费或者约定不明确的，由建设单位承担。

第十三条 物业服务企业新建普通住宅前期公共服务收费标准报送备案时，应当向价格主管部门提供以下书面材料：

（一）物业服务企业营业执照原件及复印件；

（二）投标（议标）身份证明文件原件及复印件；

(三）初步物业服务收费标准方案；

（四）建设工程规划许可证原件及复印件；

（五）规划部审核的项目总平面图原件及复印件；

（六）上期物业服务合同模板原件；

（七）招标文件中物业管理服务内容及等级标准、物业服务方案及成本估算；

(八）物业基本信息：物业类型、单位数量、交期、建筑面积、公司简介、服务期限；

(九）代理委托书；

第十四条 普通住宅楼盘公共服务收费标准因服务成本变化或政府制定的分级服务收费标准发生调整的，物业服务企业应当在组织下提供公开、真实的信息。 ，指导和监督街道办事处（乡人民政府）。、完整有效的物业服务费用信息，征求业主意见，并征得专属面积占建筑总面积一半以上的业主和占总户数一半以上的业主同意，形成业主共同决策。在范围内实施调整并按约定执行。

第十五条 住宅物业公共服务费按照房屋建筑面积计算征收。已办理不动产登记的，按登记的房屋建筑面积计算征收；未办理登记的，由测绘机构按建筑施工面积实测计算征收；未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的房屋建筑面积计算征收。

第十六条业主应当自房屋买卖合同（符合竣工交付条件）和入住通知书约定的房屋交付之日起，按月缴纳物业公共服务费。对符合交割条件且建设单位已出具书面通知办理交割手续的物业，物业公共服务费自书面通知规定的日期起计算。因建设单位原因，工程已竣工未售出或未按时交付业主的，物业公共服务费由建设单位承担。

第十七条 住宅物业管理区域内共享设施设备的运行、维护管理、保洁、绿化等物业服务使用的水、电、气价格，按照居民使用的价格标准执行。, 电和煤气除外。

物业管理区常用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、走廊照明、路灯、道路、绿地、水泵、电子对讲门设施、非营运停车场、非营运电瓶车充电设施、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房、共享设施设备用房等。

第三章停车费和车位出租

第十八条 本实施办法所称停车费，是指物业服务企业为保证物业管理区域内停车位、车库的公共设施设备正常运行而收取的管理服务费。停车费一般包括管理服务人员费、停车位（库）内公共设施设备的运行能耗和维护费、保洁环卫费、秩序维护费、法定税费等。

物业管理区内使用公共、共享车库、道路、场地停放汽车的，停车费还应当包括合理的占用公共资源补偿或者车位租金。

本实施办法所称车位租金，是指车位所有人或者管理人将车位出租给用户所收取的费用。

第十九条 市物价管理部门会同市物业管理部门，按照本市普通住宅楼宇物业管理区停车收费指导性价格标准，制定并公布。价格管理机构。执行原服务合同规定的标准；业主大会成立后，停车费实行市场调整。

非普通住宅、改作经营用途的普通住宅和业主自管的普通住宅，物业管理区域内的停车费实行市场调整价。

非住宅物业管理区域的停车收费，按照市区机动车停车服务收费管理的有关规定执行。

第二十条业主或者物业使用人有停车场托管需求的，应当与物业服务企业签订托管服务合同。

第二十一条 建设单位未出售或未附租的住宅物业服务区内的车位、车库，租金实行政府指导价，租金标准由市物价部门制定。会同市物管部门按照价格管理权限。建设单位应当在政府指导价范围内与承租人签订合同。未由建设单位出售或赠送的车位、车库，非租赁期间的车辆停车费由建设单位承担。

第二十二条 住宅物业服务区内依法建设的人防工程通常用于停车的，车位租金标准由市物价部门会同市物业管理、人防、其他行政主管部门按照价格管理权限，并在规定的指导价范围内确定具体收费标准。

第二十三条建设单位应当向全体业主公告住宅物业服务区停车位、车库的处罚。未出售或未附设的车位、车库，应优先出租给物业管理区域内的业主。业主要求租用车位、车库的，建设单位只能出售不得出租。期限届满后，可优先续租。

停车位和车库不得单独转让给住宅物业管理区域以外的单位和个人。

第二十四条 因军警应急、抢险救援、市政工程抢修等进入小区物业管理区域执行公务的车辆，物业服务企业不得收取车辆停车费。以及为业主和物业使用者提供配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务公司不得收取车辆停放费。

第四章 其他服务收费管理

第二十五条 本实施办法所称其他服务性收费，是指物业服务企业为业主和物业使用者提供服务所收取的费用，包括专项服务费，以及物业公共服务费、停车费等。物业管理区内。费用、代理服务费等，以及其他涉及物业服务公司、业主、物业使用者的费用。

本实施办法所称专项服务费，是指物业服务企业应业主或者物业使用人的要求提供专项服务而收取的费用。

本实施办法所称代理服务费，是指物业服务企业接受委托后，向委托人提供代理服务所收取的费用。

特殊服务费和代理服务费由双方根据服务内容和服务标准协商确定。

专项服务费和代理服务费的成本不计入公共服务费成本。

第二十六条 物业服务企业接受供水、供电、供气、供热、有线电视等专业经营单位委托收费的，物业服务企业可以按照约定向委托单位收费，但不得向业主收取费用，物业住户收取任何额外费用。

第二十七条 公共能源消耗是指电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房、消防系统、公共照明等共用设施设备在运行过程中发生的水、电等费用。物业管理区。公共能源消耗由物业服务企业代收代缴，代收代缴的业务费用计入物业公共服务费成本。

公共能源消耗由物业服务企业按物业服务合同约定的方式由所有业主或物业使用者分摊，并计入物业公共服务费成本和其他公共能源消耗。收入对象，不得重复分摊和征收。

第二十八条业主或物业使用人在其物业内产生的装修、建筑垃圾，可委托物业服务公司或保洁运输公司处理，合格单位清运至本市指定的处理场所。管理部门，可自行处置。支付清理和处置费用。

第二十九条 新建住宅小区实行门禁通（卡）管理，建设单位免费为每户分配5张通（卡）；免费为车主配置必要数量的通行证（卡）。业主或物业使用者有其他需要申请的，可适当收取生产成本。

第三十条 业主或者物业使用人需要对住宅进行装修装修的，应当在工程开工前向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装修装修服务协议物业能耗管理方案，明确装修装修事宜，同意施工人员、材料准入等服务内容。. 应业主或物业使用人的要求，物业服务公司提供专项服务所收取的费用，由双方根据服务内容和服务质量协商确定。

第五章行为准则和监督管理

第三十一条 物业服务企业应当加强价格自律，完善内部财务管理制度，全面履行物业服务合同，确保服务质量符合收费标准。

第三十二条建设单位应当在房屋销售现场公示前期物业管理合同、前期物业服务费备案等。物业服务企业应当执行明码标价的价格规定，长期公示物业服务企业名称、服务内容、服务水平、收费项目、收费标准、收费方式、收费依据、举报投诉电话等。在物业管理区域内的显着位置，自觉接受业主和物业使用人的监督，不得向业主和物业使用人收取任何不加标识的费用。

第三十三条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，在物业管理管理的显着位置，定期公布物业公共服务费、停车费、公共设施运营收支和公共能源消耗情况。接受业主、物业使用者、街道办事处（乡镇人民政府）的询问和监督。物业服务合同未约定公示期或者约定公示期大于一年的，必须在每年3月底前进行公示。公示期不得少于60日。公示期间，当业主或业主 会议和物业使用者对公布的物业服务收支情况提出疑问的，物业服务企业应当及时答复。物业服务企业应当保存相关公示记录。

采用一次性支付方式的，是否在合同中公布公共财产公共服务费收支情况。

第三十四条物业服务企业应当完善内部财务管理制度，加强成本和收支管理。物业服务企业同时服务多个物业管理区域的，应当分别记录物业公共服务费、停车费以及各物业管理区域内公共设施运营的直接成本和收入，向社会公开企业管理费、财务费用、营业税等费用单独列示。费用根据各物业管理区域内收入项目的效益合理分配。公共能源消费的归集、分摊和平衡分别核算。

停车场、公共设施广告等经营活动收益的处置，按照《江苏省物业管理条例》的要求执行。

第三十五条 物业服务企业可以按照物业服务合同的约定，预收物业公共服务费，但预缴期限不得超过一年。

提前征收公共能源消耗的，按照多退少补的原则，每年按时与业主结清上一年的费用。有合同约定的，按约定执行，但结算期限不得超过1年。

第三十六条物业服务收费应当体现自愿委托和有偿服务的基本要求。物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主和物业使用人有权拒绝支付。

第三十七条业主或者物业使用人应当按照物业服务合同的约定缴纳公共物业服务费、公共水电费等相关费用。业主与物业使用人同意，物业使用人支付的款项以双方同意为前提，业主对支付的款项承担连带责任。物业所有权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务及其他相关费用。

不按合同约定支付的，业主委员会、物业服务企业应当督促其限期支付；逾期不支付的，物业服务企业可以依法申请调解、提起诉讼或者申请仲裁。

第三十八条 各区价格主管部门、物业管理行政部门应当会同街道、社区等有关部门，加强对物业服务收费行为的监督管理，建立物业服务成本调查机制。收费和调解物业服务收费纠纷，引导物业管理服务企业规范收费行为。

第三十九条 物业服务企业违反物业服务合同和本实施办法的规定收取费用的，由有关行政执法部门在各自职责范围内依照有关法律、法规的规定予以查处。

第四十条 物业管理部门应当会同有关部门建立守信联合激励、失信联合惩戒机制，加强物业服务业诚信管理。物业服务企业因超标收费、强制或者变相强制收费、提供低于服务水平的服务等行为被依法查处的，由有关部门列入失信企业名单。并受到相应的处罚。业主或物业使用人拖欠物业服务费等，经法院判决仍不支付的，记入个人信用档案。

第六章附则

第四十一条 保障性商品房、拆迁安置房等住宅小区物业服务费，按照政府有关文件执行。

第四十二条 物业服务企业以外的其他经营者提供物业服务的，其收费可参照本办法执行。

第四十三条本办法由市发展改革委、市住房城乡建设局在各自职权范围内负责解释。

第四十四条 本办法自2020年*月*日起施行。法律、法规、规章和上级主管部门另有规定的，从其规定。