摘自本报（记者翟轩）昨天，《北京市物业管理办法》正式发布，10月1日起正式实施，《北京市住宅小区物业管理办法》废止。
新《办法》首次提出楼前、质量与价格匹配、业主决策平台等新概念，规范和限制了物业委员会的启动、变更等问题。期限，以及财产置换的移交。这些新措施将帮助业主。 、开发商和物业公司形成联动，更有效地维护社区公共设施的日常维护和管理。
市法制办副主任李凌燕表示，物业管理存在的突出问题主要表现在三个方面：开发建设阶段遗留问题，影响后期物业管理，业主设置困难。 ' 委员会和非标准物业服务。 2003年，北京市开始对《物业管理办法》的规定进行调查。经过这么多年的工作，基本问题已经充分暴露出来，解决这些问题的措施也比较成熟。因此，这项《办法》被列入2009年计划，并于近日由市政府正式颁布实施。
专注
开发商在验收前支付物业费
规定
建设单位承担物业前期服务责任。出售房屋时，以前的物业服务合同为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将各项专项服务委托给物业服务企业，也可以委托专业服务企业专项服务。
【解读】市住建委物业处处长于亮表示，按照目前的新房验房程序，业主往往只验房内的设施，即自己购买的独家配件。但是，整个社区的公共部分几乎没有人注意到，也没有人去验收。物业公司的绝大部分服务都集中在公共区域。业主签署验收书，公用部分验收合格后，开发商完成物业交接。公共部分一旦遇到质量问题，影响业主生活，业主会承担责任，针对物业公司，物业公司往往希望开发商维修，影响公共部分设施的使用整个社区，形成恶性循环。
于亮说，这次提出早期财产的概念，就是为了防止这种情况再次发生。未来，房屋检查将分为两部分。业主不仅要检查自己的专属部分，还要检查整个社区的公共部分和公共设施。只有公用设施也通过验收，开发商才能与物业管理公司完成交接。所有之前的物业费用将由开发商承担。目前，实务规则正在制定中，11月前发布实施。
业主可委托第三方验房
规定
所有业主在接受房屋前均应检查物业的公用部分，并可委托选定的物业服务企业进行检查。各业主、施工单位也可共同委托物业服务评价监督机构进行检查。
【解读】于亮表示，业主可以委托第三方验房，这是一个类似于各种监管的机构，独立于物业公司和开发商，具备社区公用部位和设施验房的专业知识目前，北京已经出现了很多类似的机构，市住建委将对其进行监督和监督。未来业主、物业公司或开发商可委托此类机构对社区公共部位和设施进行评估验收，让各方有令人信服的检查结果。
“财产交接过程中最容易发生财产纠纷。”于亮表示，第三方监管可以帮助业主在与开发商交房初期和入住后更换物业时，对社区设施设备进行评估；协助业主在选择物业公司时计算物业费价格；帮助业主监控物业服务质量，避免纠纷。
物业费拖欠不能停水电
规定
在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位向最终用户收取相关费用。物业企业接受委托收取这些费用的，应当向业主开具专业经营单位的发票，不得向业主收取手续费等附加费用，不得限制或变相提供专业服务。以业主拖欠物业服务费为由。
【解读】此前，物业管理公司与业主发生纠纷后，经常使用停水停电等措施限制业主，影响业主的正常生活，也导致付费业主遭遇莫须有的灾难。 《办法》实施后，物业公司再次使用这种方式属于违法行为。 《办法》明确，物业管理公司不得以业主欠物业费为由限制或变相提供专业服务，不得断水断电、停供暖供气。另外，物业公司接受委托收取水、电、热、通讯、有线电视等费用时，必须向业主开具相关发票，不得自取。
监督
房产证
每年定期晒太阳
【规定】物业服务企业应当按照物价主管部门的规定，在物业管理区域的显着位置公示服务项目、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。
物业服务企业应当在每年一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况以及当年物业服务项目收支预算。业主共同决定或业主委员会要求对物业服务项目的收支进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
【解读】“我交的物业费都去哪儿了？” “为什么不同社区的物业费不一样？”这些都是车主想知道的问题，但很难知道。新《办法》明确，物业公司应每季度公示一次收支预算，并在显着位置展示自有账单，以显示成本。将来，这些问题将完全透明。
市住建委副主任张农科表示，全市住宅物业服务水平标准初稿已经形成。原来的一到三级的物业服务等级已经扩大到五级，涵盖了300多项内容。下一步将进行公众咨询。五个关卡中，每个关卡的费用多少，擦玻璃多少次，扫地多少次等等，都会有条理。上个月，市物业管理协会发布了全市一季度普通商品住宅物业服务成本信息，旨在帮助业主了解物业费的构成。未来还将组织调研，定期公布物业服务过程中涉及的人工、材料、能源消耗的成本核算和价格标准，让老百姓了解消费。
其他规定
社区车库第一次见到主人
【规定】物业管理区域内规划用于停放车辆的车库和车位，不得出售给物业管理区域业主以外的任何人。建设单位将物业管理区域内规划用于停放车辆的车库或车位出租的，应当先出租给物业管理区域的业主。建设单位在满足片区内业主需求后，可将车库、车位出租给区内业主以外的其他人物业能耗管理，租期不超过6个月。施工单位调整租金时，应与各业主协商。
【解读】停车冲突在各个小区尤为突出，业主与业主纠纷频发。 《办法》首次对停车作出规定，规定车库使用应优先满足业主需求：住宅车位不得出售给非业主；开发商要出租这些车位，必须先尝试使用业主，再考虑“外人”，租期不得超过6个月；开发商如果想增加中间车位的租金，必须先与所有业主协商。
旧物业不腾出土地被罚款10万
【规定】物业服务合同期限届满前，业主应当共同决定物业管理方式、服务内容以及是否更换物业服务企业。原物业服务企业不得以业主欠物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。拒不退出的，新物业企业和业主应当与原物业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。
【解读】新旧物业交接迟缓的情况屡见不鲜，互相无礼，甚至打架的情况并不少见。 10月1日后，若旧物业找借口拖延或拒绝办理物业交接，将受到处罚。逾期不撤回的，处10万元罚款；不能维持正常的物业管理秩序的，区县政府应当责令物业所在地的区县房屋行政管理部门、街道办事处、乡镇政府、公安机关接管。新房产也不能将任命合同作为“圣旨”，不能强行接管，否则将被处以1万元以上10万元以下的罚款。
商住差异化管理由业主决定
【规定】业主可以通过共同决定管理物业管理区域的划分或合并。业主共同决定分割、合并物业管理区域的，应当经原物业管理区域和拟调整物业管理区域中独占部分占建筑总面积三分之二以上的业主同意。总人数在三分之二以上的两个以上业主同意，并按照有关规定提出申请，街道办事处、乡镇人民政府会同区、县住房行政主管部门、其他有关部门进行审查。
【解读】过去，社区的物业管理区域并没有明确的区分，社区就是物业管理区域。在实践中，由于部分社区商住混合区，以及住宅改造，业主对物业费的争议很多。 《办法》通过区分物业管理区域，划分同一社区内不同用途的区域。这样既方便了管理，又可以根据不同的物业费标准来解决矛盾。
业主可以自定义建筑的重大事件
【规定】业主可以以建筑物、单元、楼层为单位共同决定单位范围内的物业管理事项。事项范围和决策程序由业主大会议事规则或物业管理区域内全体业主共同确定。
【解读】市住房和城乡建设委员会表示，目前，物业区物业管理事项须经业主大会表决通过。一般重大事项需要半数以上业主同意，而物业变更等重大事项则需要三点，这只有在二号业主同意的情况下才能实现。但是，很难召集所有业主开会。 《办法》明确，建筑物、单元、楼层的业主可以共同决定其单元的产权事项。比如使用公共维修资金修电梯等，同一单位的业主可以自行决定，避免纠纷。
业主可自行管理物业
【规定】未选择物业服务企业的，业主可以共同决定将各项专项服务委托给专业服务企业或个人。
【解读】物业公司往往是开发商推荐或指定的，业主无法选择。 《办法》首次提出，未选择物业企业的社区业主，可通过共同决定将各项专项服务委托专业服务公司或个人委托。大会单独与有关单位签订合同或合同进行管理，有助于提高业主参与管理的积极性。鲁平格社区自治以来，物业费三年降一元。
