2022年1月6日，以“变革与突破：商业地产的下一个十年”为主题的第十八届中国写字楼产业园发展论坛年会在北京富力万丽酒店成功举办。来自地产界、金融界、学术界、行业精英和新闻媒体的300余位嘉宾出席论坛，深度解读新时代写字楼产业园市场的变化，探索在新时代要求下打破行业之道高质量发展，共同开启中国商业地产新发展模式下的“下一个十年”。

第十八届中国写字楼产业园发展论坛年会由全联地产商会、住房新闻网联合主办，全联地产商会写字楼分会承办。采用现场交流+在线直播的形式。财经等专业媒体对大会进行了转播报道，超过100万人在线观看了年会直播。

罗能军副总经理基于中信大厦的探索与实践，分享了数字智能技术在商业写字楼全生命周期中的价值。他表示，从商业写字楼的全生命周期来看，数字化、智能化技术改变了其产业逻辑，赋予了商业写字新的价值内涵，通过数字智能平台赋能商业写字楼，将商业写字楼升级为可感知的。 ，分析和自适应智能建筑。中信大厦以BIM、大数据、物联网、人工智能技术为基础，采用三层平台架构，建立大数据中台，实现设备状态在线实时监控和信息互联互通。

以下为罗能军讲话实录：

数字化和智能化技术是当前的热点。今年有两个热词：一个是双碳，一个是数字智能技术。现在很多行业和企业都在谈论数字化和智能化技术的应用。今天主要和中信大厦分享数字化、智能化技术在商业写字楼应用中的思考与实践。

中国第五高楼——中信大厦

首先介绍一下528米高的中信大厦。它现在是中国第五高楼和世界第九高楼。中国第一高楼是上海中心大厦，高632米；第二高的是深圳平安金融中心，高600米；第三、四高分别是广州的周大福金融中心和天津的周大福金融中心，高600米。530米。

中信大厦总建筑面积44.7万平方米，其中地上36万平方米，地下8.7万平方米。大楼主要功能为办公，共有7个办公区，其中Z7区现为中信集团总部，Z1-Z3区为中信银行总部。现在整栋楼的入住率都在90%以上，每天的写字楼数量已经超过5000个。

整栋楼从开发建设到运营维护，已经十年了。前八年为开发建设，共有402台机组参与开发建设，后两年为运行维护。在整个过程中可以发现，超高层建筑数字化、智能化的有效应用将涉及方方面面，不仅是企业的数字化、智能化智慧写字楼能耗管理系统，还有行业的数字化、智能化。在从开发建设到运维的全过程中，中信大厦运用了大量的技术和管理创新，也得到了业界的高度认可，获得了30多个奖项。

数字智能技术赋能商业写字楼

从高端商业写字楼的全生命周期来看，数字化、智能化技术能给它带来什么？从三个方面来看，一是产业逻辑，二是价值内涵，三是商业写字楼数字智能平台的赋能。

一是数字经济时代商业写字楼的产业逻辑变化。现在是数字经济时代，跟农业经济、工业经济时代有什么区别？这是因为数据成为新的生产要素。数据是从土地和劳动力、资本和技术等传统元素中产生的，并继续赋予它们权力。数据是可共享的、可复制的，并且在共享的过程中创造了更大的价值。于是，目前称为“平台+生态”的新型生产组织模式应运而生。

对于商业写字楼，在这种“平台+生态”的新模式下，入驻企业客户提出了各种新要求。尤其是在疫情时代，我们更能感受到将这些新技术应用到写字楼的紧迫性，比如办公空间对空气质量的要求、对设备设施改善的要求、会议的视频系统要求等。

数字经济时代，商业写字楼面临数字化转型，智能技术将商业写字楼升级为可感知、可分析、可自适应的智能建筑。在建造建筑物之前，有 BIM 技术，这是计算机上的虚拟技术。大楼建成后，所有设备设施均已投入使用，控制系统已投入使用。需要考虑的是如何在计算机上实现实体建筑与虚拟建筑的对应，以提高运行效率。这就是数字化和智能化技术在建筑中的应用。在实践中，具体场景下仍有很多痛点难以实现，需要更深入的研究。

二是价值内涵。从两个方面来说，一个是BIM技术，就是从技术层面说的。建筑要实现智能化，首先要实现数字化，通过BIM技术建立数字模型。迄今为止，中信大厦的数字化模式由业主主导，形成了比较好的数字资产。另一种是IPD模型，它是一种集成交付模型。在管理上，谁是信息的整合者，谁是信息的主要协调者，谁将拥有对这个数字产品最好的管理。中信大厦以EPC方式为基础，遵循共赢理念。商业模式从合同关系转变为合伙关系，这是一次重大的整合。

然后是商业写字楼数字智能平台的赋能模式，这是一个具体的实践，涉及到目前数字智能技术在行业中的具体应用。这些新技术的应用可以在中国总部大楼看到，中信大厦也在这方面做了很多探索。具体做的时候，需要经过四个阶段。

第一阶段，首先要对写字楼进行数字化，即建立模型。第二阶段是连接模型中的数字，也就是联网。三是从自动化走向智能化。现在很多设备设施都是先自动化，再智能化。四是持续改进。最终目标是保持和增加建筑物的价值，并为建筑物内的办公人员带来优质的体验。

中信大厦的探索与实践

中信大厦以BIM、大数据、物联网、人工智能技术为基础，采用三层平台架构，建立大数据中台。平台功能模块化，分为智能楼控、智能安防、智能消防、智能能源、智能运营等模块，实现设备状态在线实时监控和信息互联互通。

中信大厦的数字化、智能化应用主要体现在机电系统上，采用了30多项新技术、12个主要设备系统、63个设备子系统、34000多个设备设施和信息控制点。650,000，全部由新技术增强。

举两个很简单的例子，一个是漏水报警器。超高层建筑管理中的漏水问题是运行维护中的一个非常重要的问题。因为是高压，所以建筑物中一般会配置三个系统，分别是漏水监测系统、洪水传感器、安防监控系统、给排水。监控系统。基于物联网的转型，中信大厦打通了这三个系统。一旦某个地方漏水，漏水报警器就会开始报警。安防系统摄像头可以快速捕捉到现象，给排水系统可以立即关闭就近的阀门。所以，

另一个例子是能源管理系统。中信大厦Z-BEMS能源管理系统不仅统计大楼的能耗数据，还对设备设施的运维系统进行实时监控和实控。能源管理系统有两个系统。除了能量测量，另一项技术是监控操作系统。中信大厦的能耗评估系统和故障诊断流程已经运行了两年多，取得了非常好的效果。

因此，要打造一座高品质的建筑，除了对整个智能系统的管控之外，在选择设备的时候，还要仔细考虑各个系统的节能和运行效率。面对国家高质量发展的要求，现阶段希望商业写字楼可以增量转存，从机电设备设施系统入手，从数字化、智能化技术的引入入手，最终实现可持续的高质量发展。